Image

Regeringens skatteförslag slår mot fastighetsbolagen

Sverige Regeringens skatteförslag har väckt kritik från stora delar av näringslivet - inte minst från fastighetsbranschen. Carl Westling på skattebyrån Causey Westling ser ett flertal negativa konsekvenser för fastighetsbolagen.
Publicerad den 22 Juni 2017

Genom ett EU-direktiv måste Sverige och övriga medlemsländer införa ränteavdragsbegränsningar. Den 20 juni lade regeringen fram sin promemoria med det förslag som föreslås träda i kraft den 1 juli 2018. Skatteförslaget går i korthet ut på följande:

• En generell begränsning av ränteavdrag i bolagssektorn införs. I första hand föreslås att avdraget begränsas till 35 procent av EBIT och som ett alternativ föreslås en begränsning som utgörs av 25 procent av EBITDA.

• Ett negativt räntenetto som inte i sin helhet har kunnat dras av tidigare år får sparas för att dras av under de kommande sex åren. Vid ägarbyten försvinner det sparade utrymmet.

• En förenklingsregel införs som innebär att ett negativt räntenetto upp till 100 000 kronor (beräknat på koncernnivå) alltid får dras av.

• Nuvarande räntebegränsningsregler för ränta på skulder till bolag i intressegemenskap behålls och föreslås ges ett snävare tillämpningsområde. Reglerna föreslås endast omfatta situationer när skuldförhållandet uteslutande eller så gott som uteslutande etablerats i syfte att uppnå skatteförmåner.

• Sparat underskott vid införandet av de nya reglerna får under en två- eller treårsperiod (två år med EBIT och tre år med EBITDA) endast nyttjas till den del de uppgår till 50 procent av överskottet.

• Avdragsförbud för ränta vid vissa gränsöverskridande situationer (hybridregler) införs.

• Skatteregler om finansiella leasingavtal införs. Skattereglerna ska tillämpas på lager, inventarier, byggnader, markanläggningar och mark som omfattas av finansiella leasingavtal.

• Ett så kallat primäravdrag för värdeminskning avseende hyreshus föreslås. Utöver det vanliga värdeminskningsavdraget får ytterligare 10 procent av utgifterna dras av inom en femårsperiod (2 procent av anskaffningsvärdet per år) från det att hyreshuset färdigställs.

• Räntekostnader för byggnad, inventarier och markanläggningar får inte läggas till anskaffningsvärdet.

• En sänkning av bolagskatten från 22 procent till 20 procent.

Carl Westlings sammanfattande intryck av förslaget:

- Trots att bolagsskatten sänks till 20 procent kan jag inte annat än konstatera att detta troligtvis kommer att innebära en ökad beskattning för fastighetsbranschen om det går igenom. Vår slutsats är att detta med all säkerhet skulle utmynna i minskat byggande och minskade investeringar. Detta förslag i kombination med det förslag på beskattning av försäljningar av fastighetsbolag som paketeringsutredningen föreslog tidigare i våras kommer slå mycket hårt mot fastighetsbranschen.

Men fastighetsbranschen får inte bara sänkt skatt, det blir ju även en lättnad genom ökade värdeminskningsavdrag för nybyggda hyreshus?
- Ja, fastighetsbranschen får en lättnad genom återinförande av det gamla primäravdraget som fanns innan skattereformen 1990, men effekten av detta kommer dock att begränsas om en EBIT-modell införs. Jag har svårt att se att detta kommer räcka som incitament för ökat nybyggande.

Några kommentarer till utformningen av förslaget?
- Det är förvånande att regeringen väljer en avdragsbegränsning baserad på EBIT i första hand, när EBITDA är det mått som förordas i EU-direktivet och det internationellt mest använda. Vi har de senaste dygnen hjälp några av våra klienter att räkna på effekterna av detta förslag och kan konstatera att en EBITDA-modell skulle vara mer gynnsam för fastighetsbranschen än en EBIT-modell. Det är dessutom överraskande att de nuvarande reglerna för ränteavdragsbegränsningar bibehålls med bara några få justeringar. Dessa regler har kritiserats för sin svårtillämplighet ända sedan införandet 2013, och det finns inget som tyder på att de blir särskilt mycket klarare med det här förslaget. Jag är heller inte förtjust i att den sänkta bolagsskatten ska finansieras av en tillfällig begränsning av möjligheten att utnyttja underskott från tidigare år. Jag är inte heller så säker på att detta inte bryter mot förbudet mot retroaktiv skattelag, så som det påstås promemorian.

- Vi kan nog förvänta oss att samtliga av dessa delar kommer få en hel del kritik i remissvaren.

Hur förhåller sig det svenska förslaget jämfört mot det EU-direktiv som ligger till grund för införandet?
- Att schablonbeloppet sätt till 100 000 kr per år och koncern får anses väl snålt med tanke på att EU-direktivet hade ett årligt schablonavdrag på ca 30 000 000 kr. De undantag för samhällsinvesteringar som fanns med i EU-direktivet lyser också med sin frånvaro. Sammanfattningsvis kan vi nog konstatera att den svenska regeringen har valt att lägga sitt förslag på en mycket snålare nivå än vad som krävs enligt EU-direktivet.

- Nicklas Tollesson
nicklas@fastighetssverige.se

Relaterade artiklar

Ämnen

CauseyWestling på Branschguiden

Välkomna till skattebyrån som räknar hem nya värden i era fastigheter.<br /> <br /> Som skattejurister vill vi gärna ge dig goda råd, men vi gillar framför allt att titta på dina siffror. Väldigt noga. Det är nämligen där möjligheterna till bättre kassaflöde, rätt skattekostnader och klokare redovisning gömmer sig. Allt handlar om att veta vad man ska leta efter och att gilla att räkna.<br /> <br /> När vi startade CauseyWestling år 2004 visste vi att i princip alla fastighetsbolag i Sverige missade möjligheten att förbättra kassaflöden och minska skattekostnader med hjälp av optimering av värdeminskningsavdrag. Få hade satt sig in i regelverket och vi blev snabbt Sveriges ledande konsulter på området. Förutsättningen var att vi kunde både skatterätt...

Läs mer om CauseyWestling på Branschguiden

Annons Image
Annons Image

Senast från Fastighetssverige Plus

Analytikern: Så stort är det asiatiska intresset för Sverige

Ekonomi/Finansiering Tom Leahy på Real Capital Analytics berättar för Fastighetssverige varför sydkoreanska investerare kommer öka sin exponering mot Europa och hur intressant Norden är för asiatiska investerare.

Läs mer

Mer om Fastighetssverige Plus


Lokalnytt.se - Hitta ditt nya drömkontor idag. Tusentals lediga lokaler inom hela Sverige.
Nordic Property News Nordic Property News reports the latest news from the Nordic real estate market with an international newsletter every weekday.

Mer från Fastighetssverige

Fastighetssverige PLAY