Allmännyttans roll: Agera draglok för förändring

Det talas om ett paradigmskifte i politiken vad gäller bostadspolitik. Från att under lång tid ha mött bostadsbrist med många små volymer, utspridda överallt, som reparerar lite här och där – det Staffan Claeson kallar "frimärkesplanering" – så pratas det nu åter om att planera stora områden mer långsiktigt.

– Det som inte är möjligt att bygga idag kan bli möjligt att bygga i framtiden. Vi ska inte förstöra strukturerna och sammanhangen som gör det möjligt.

När Staffan Claesson och hans kollegor på Framtiden byggutveckling använder begreppet "långsiktigt" så är det mer än bara detaljplaner de pratar om; det handlar om planprogram som är mer tydliga, strukturerade och kanske mer av typen stadsplan.

– De historiska stadsplanerna studeras väldigt noga nu: hur var det tänkt från början? Vad var intentionerna med att göra en stadsplan och bygga ut under 50, 75 kanske 100 år och att hålla sig till en grundstruktur? Den typen av frågeställningar blir allt viktigare, politiken blir alltmer intresserad av detta och vi behöver då svara upp genom att områdesutvecklingen möter den här långsiktiga strukturen.

Blanda är bättre

I Göteborgs fall har man traditionellt, när det varit bostadsbrist, adderat mer av samma produkt i samma bestånd. Nära befintliga radhus har det byggts fler radhus och nära punkthus fler punkthus.

– Det är bostadsbrist, man letar enkla ytor och vill förtäta och komplettera på ett enkelt och kostnadseffektivt sätt. Men snart är alla dessa enkla ytor slut, staden är dammsugen på dessa lättbebyggda, platta ytor. Så det här löser inte de strukturella problemen för ett område. Visst, vi har botat bostadsbristen något, vilket är bra – men vi har inte systemförändrat området.

Därför pratas numer ofta om "reparation" av ett område. Till detta används olika verktyg, bland annat genom en form av områdesutveckling som har ett nytt scenariotänk och som syftar till att bryta typologierna.

– Det här skulle till exempel kunna ske genom att sluta kvarteren mer, göra om stora markparkeringar till stadsgator och anlägga tydligare parker. Men det är tio-femtonåriga ledtider i allt vi gör, så mycket av nyproduktionen som kommer idag är skapad i det gamla scenariot, medan alla nu sitter och vill ha det nya "stadskvalitetscenariot". Men det är en förändring i vår områdesutveckling som pågår.

Med stadskvalitetsscenariot menas en stadsutveckling som omvandlar vissa delar av stadsmiljön och lämnar andra delar oförändrade. Omvandling sker framför allt i stadsmiljöer som få idag använder eller som upplevs som otrygga och mindre fungerande i utkanten av dagens bostadsmiljöer. Vad som växer fram kan sägas vara en form av uppkopplad hybridstad med gångvänliga långa trygga stråk och parker parallellt med gröna luftiga grannskap, fast nu närmare varandra.

För att lyckas med detta menar Staffan Claesson att det krävs att man inte gör fel i grundstrukturen. Man behöver kunna "räkna baklänges" för att se hur mycket underlag och service behövs för att skapa investeringar i parker och stadsgator.

Bilen nedprioriteras

Det har dessutom skett en transportförändring som också gör stadsplanering viktig: bilen är inte normen längre; nu tittar man mer på hur människor ska kunna gå, cykla och åka kommunalt, vilket påverkar planeringen och tillgängligheten till det man behöver i vardagslivet på helt nya sätt.

– Det här med femtonminutersstaden och närhetsprincipen tänker vi dagligen på i vårt arbete, säger Staffan Claesson.

För att skapa både samhällsnytta och affärsmässighet som möjliggör för fler parter att medverka i genomförandet på marknadsmässig grund är det viktigt att Allmännyttan inte tar hela den ekonomiska risken eller investeringen.

– Vi kan gärna agera draglok och få igång en förändring i början. Men sedan behövs en tydlig långsiktig plan som ger övriga fastighetsägare och byggaktörer en tydlig spelplan och förbättrade markvärden.

Ombildningar både bra och dåligt

Fler byggaktörer kan innebära att priserna på nya bostadsrätter eller småhus stiger. Detta skulle kunna innebära ökade ekonomiska incitament för fler ombildningar till bostadsrätt. Ombildningar som skulle leda till att framtida värdeökning i högre grad tillfaller de som bor i stadsdelen idag och som ytterligare skulle öka variationen av ägandeformer.

– Det behövs många verktyg för att åstadkomma mer och bättre blandning: nyproduktion av hyresrätter och bostadsrätter i olika storlekar och prisklasser, renoveringar (för att till exempel ändra ensidiga storlekar), mer marknära boende, mer instegsmöjligheter till ägandeformer (till exempel ombildningar eller hyrköpsmodeller) som skapar en lokal prisbild för bostadsmarknaden.

Med ökad stadskvalitet på bostadsmarknaden skulle det också bli lättare att byta en hyresrätt mot en hyresrätt i en annan del av staden.

– Men i förlängningen finns också en risk att ökade priser på bostadsrätter, högre hyror och fler ombildningar skulle kunna försvåra möjligheterna för svagare hushåll att hitta nya bostäder vid behov. Detta vore särskilt problematisk i just fokusområdena där många av de hushållen med allra lägst inkomster redan bor.

Ämnen

Bostäder Allmännyttan Sveriges Allmännytta Framtiden Byggutveckling Staffan Claesson renovering

---