Ökade hyresintäkter men minskat förvaltningsresultat för K-Fastigheter

Nyckeltal för helåret 1 januari–31 december 2023 (motsvarande period 2022 inom parentes):

- Hyresintäkter: 480,2 mkr (384,2)
- Förvaltningsresultat: 108,3 mkr (130,7)
- Årets resultat: -398,1 mkr (907,4)
- Nettoinvesteringar förvaltningsfastigheter: 2 226,8 mkr (2 707,0)
- Förvaltningsfastigheter: 14 870,9 mkr (13 094,6)
- Långsiktigt substansvärde (NAV): 5 803,5 mkr (5 768,3)
- Antal lägenheter i förvaltning: 4 876 (3 708)
- Antal byggstartade lägenheter: 450 (1 125)
- Antal lägenheter i pågående byggnation: 1 549 (2 171)
- Antal lägenheter under projektutveckling: 4 176 (4 346)
- Räntetäckningsgrad (året): 1,7 ggr (2,2)
- Soliditet: 30,3% (33,9)
- Skuldsättningsgrad: 60,2% (55,4)
- Förvaltningsresultat per aktie: 0,49 kr per aktie* (0,61)
- Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: 24,25 kr per aktie* (26,79)
- Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie: -19,3%* (28,9)
- Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: -9,5%* (15,9)
- Årets resultat per aktie*/**: -1,96 kr per aktie (4,13)

*Justerat för nyemission av 24 000 000 B-aktier per 28 september och 24 oktober 2023.
** Några potentiella aktier t.ex. konvertibler, förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta.


Vd:n Jacob Karlsson kommenterar:

– Det fjärde kvartalet var intensivt för K-Fastigheter. Affärsområde bygg färdigställde 806 lägenheter under årets tre sista månader. Ett rekord för verksamheten som kan jämföras med att affärsområdet färdigställde 726 lägenheter under hela 2022. Därtill ska läggas att färdigställande och inflyttning skedde för ett antal lägenheter under januari 2024. Vi fick möjlighet att välkomna många nya hyresgäster hem, något som är blandet det roligaste som finns som verksam i fastighetsbranschen.

– Samtidigt ska vi inte förneka att förutsättningarna på vissa orter är svåra. Detta har lett till att vissa projekt har en för hög inlyttnings-vakans vilket för oss som expanderat snabbt och färdigställt många projekt på kort tid får återverkningar på vakansgraden. Detta arbetar vi hårt med att korrigera. Här vill jag lyfta fram att vi har en god utveckling inom vår succesionsuthyrning och att den försämrade vakansgraden beror på hög vakansgrad i ett fåtal, och eftersläpning från andra, nyproduktionsprojekt. I nyproducerade projekt förekommer också att det finns tecknade kontrakt för inflyttning vid en senare tidpunkt än vid färdigställande. Att stänga vakanserna är en prioriterad uppgift men kommer att ta viss tid att helt arbeta igen. Förutsättningarna är goda för detta under första halvåret då takten i färdigställande av nya projekt kommer vara mer jämn och inte så ansamlad som under sista kvartalet 2023. Det ger vår uthyrningsverksamhet bättre förutsättningar att arbeta utifrån.

– Under året har vi ökat vår portfölj med 1 168 lägenheter och vid årets slut hade vi 4 876 lägenheter i förvaltning. Det är en ökning med enastående 31 procent sedan föregående år. Sammanlagt hyresvärde uppgick vid årets utgång till 661 mkr, en ökning med 35 procent det senaste året. Ökningen uppgick till över 26 procent under det sista kvartalet vilket visar på den höga färdigställandegraden under årets sista månader. Sett till marknadsvärde är hela 66 procent av vårt fastighetsinnehav per den 31 december 2023 uppfört efter 2020. Viss inflyttning skedde som tidigare nämnt under januari och redovisas inte i helårssiffrorna för 2023. Per dagen för denna rapport hade K-Fastigheter 4 999 lägenheter med ett hyresvärde om 677 mkr under förvaltning. I takt med att vi arbetar bort våra vakanser kommer överskottsgrad och förvaltningsresultat att öka.

– Ungefär 80 procent av vårt fastighetsbestånd ligger utanför förhandlingsordning. I denna del av beståndet höjdes hyran med 5,45 procent den 1 januari 2024. I det förhandlade beståndet ligger hyreshöjningarna på strax under fem procent. Även med dessa hyreshöjningar saknas full täckning för de kostnadsökningar som varit. Jag ser framför mig att kompensation kommer att ske men att det behöver tas igen över tid. Även det kommer bidra till ett förbättrat förvaltningsresultat.

– Vi kan se en stabilisering i ränteutvecklingen. Därtill kan sänkningar av styrräntan skönjas tidigare än vad prognoserna tidigare indikerat i och med Riksbankens räntebesked i början av februari. Det är en positiv utveckling för att ge bygg- och fastighetssektorn någon sorts ny normalnivå att förhålla sig till. K-Fastigheter fortsätter att arbeta med ett dussintal olika banker och helt utan obligationsfinansiering. Av våra räntebärande skulder rörande förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter var 91 procent vid kvartalets utgång räntesäkrade med en snittränta om 3,22 procent. Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 3,5 år.

– Det finns fortsatt ett stort underliggande behov av nya bostäder i Sverige och min tro på hyresrätten är orubblig. K-Fastigheter kan genom vår effektiva process med kontroll över kedjan från "grus till hus" fortsatt byggstarta nya projekt även under rådande förutsättningar som uppfyller våra direktavkastningskrav. Vi fortsätter arbetet med att stärka vår balansräkning för att kunna byggstarta nya projekt och utnyttja de möjligheter till förvärv av byggrätter som uppstår. För vår del är det ett strategiskt val att prioritera nybyggnation av våra egna koncepthus framför förvaltning av kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter som inte är byggda enligt våra egna koncept. I enlighet med detta fortskrider försäljningen av portföljen om fyra fastigheter i Köpenhamnsområdet och där vi förväntar oss frånträda portföljen under andra kvartalet 2024. Därutöver har vi kontrakterat rådgivare för att bistå vid avyttring av ett antal icke strategiska innehav i Sverige med fokus på kommersiella lokaler och några bostadsfastigheter som inte tillhör våra egna koncepthus. Under kvartalet har vi frånträtt kontorsfastigheten Rådhuset 6 i Helsingborg och efter kvartalets utgång har vi frånträtt två förskolor och ett LSS-boende samt ingått avtal om att avyttra en femtedel av vårt innehav i Mjöbäcks Entreprenad. Detta tillsammans med den nyemission som genomfördes under hösten 2023 skapar förutsättningar för fortsatt expansion och utveckling av K-Fastigheter.

– Marknadsvärdena på våra befintliga fastigheter har påverkats marginellt negativt under sista kvartalet. Hyreshöjningarna som genomfördes inför 2024 hjälper till att dämpa värdeminskningen. Genom högt färdigställande, byggstarter av nya projekt samt förvärv av nya byggrätter ökar vårt fastighetsvärde trots lägre värderingar. Sammantaget har vi ökat vårt fastighetsvärde med drygt 14 procent under 2023 till nära 15 miljarder kronor. I vår effektiva process med konceptuellt byggande skapar vi betydande orealiserade värden i våra pågående nybyggnationer. En styrka för oss som bolag när förutsättningarna på marknaden är svårare än tidigare. För tydlighets skulle vill jag lyfta fram att våra värderingar utförs av extern värderare varje kvartal.

– Vi fortsätter att succesivt anpassa verksamheten i vårt affärsområde prefab för att möta de volymer som ska produceras de närmaste månaderna. Vi har en obalanserad orderstock över det kommande året. På kort sikt är det en tuff period med lägre beläggning för att under andra halvåret 2024 se en markant uppväxling. Detta efter ett lyckat säljarbete med flera stora och viktiga avtal signerade, bland annat för bostäder vid Orminge Torg i Nacka samt lokaler för Fortifikationsverket på LV6 i Halmstad. Produktionsnivåerna för andra halvåret 2024 kan beskrivas som liknande de som rådde innan marknaden vek. Genom succesiv anpassning av verksamheten ser vi att vi kan möta de ökade inkommande volymerna för andra halvåret med effektivitet, ökat kundfokus och samarbete och optimering mellan våra produktionsanläggningar. Den kraftiga inbromsningen för bostadsbyggandet i Sverige har lett till ökad diversifiering i prefabverksamheten vilket tydliggörs av vår förmåga att leverera till projekt inom bland annat infrastruktur, försvarsanläggningar och samhällsfastigheter. Sammantaget ser jag med tillförsikt på verksamheten inom prefab med våra egna volymer som bas och leverans till externa kunder ovanpå det.

– Vid utgången av året löpte vår fastställda finansiella och operationella mål ut. Jag kan konstatera att vi kunnat nå de flesta fastställda målen sett över en konjunkturcykel. Substansvärdet har ökat med 378 procent sedan referensåret 2018 och per aktie har vi haft en årlig tillväxt om 25 procent. Förvaltningsresultatet har växt med 163 procent och per aktie var den årliga tillväxten 12 procent, vilket var lägre än vår målsättning om en årlig tillväxt på 20 procent. Vi har samtliga år legat bättre än våra lägsta målnivåer för soliditet och skuldsättningsgrad medan räntetäckningsgraden om 1,7 vid utgången av 2023 låg något lägre än vår målnivå om 1,75. Räntetäckningsgraden, som fortsatt överstiger de nivåer som stipuleras i våra låneavtal, kommer successivt förbättras framöver i takt med förbättrat förvaltningsresultat och normaliserad försäljning i vårt affärsområde prefab.

– Gällande operationella mål så har vi tydligt överträffat målsättningen att 80 procent av hyresintäkterna ska komma från bostäder. Målsättningen om 1 300 årliga byggstarter vid utgången av 2023 reviderades ned till det tidigare målet om 1 000 i samband med delårsrapporten för första kvartalet 2023. För 2023 nåddes inte målet om 1 000 byggstarter bland annat på grund av utdragna tillståndsprocesser och tuffare finansieringsförutsättningar. Totalt byggstartades 450 lägenheter under 2023. Målet om 5 000 lägenheter i förvaltning är i praktiken uppnått per dagen för denna rapport då vi har 4 999 lägenheter i förvaltning. Det är en fantastisk utveckling där jag inte nog kan tacka alla nuvarande och före detta medansvariga i koncernen som varit med och bidragit till att göra det möjligt.

– Vi slår oss inte till ro med detta. K-Fastigheter ska fortsätta vara en offensiv och innovativ aktör på marknaden. I samband med delårsrapporten för det första kvartalet 2024 kommer vi att presentera en ny affärsplan och nya mål för perioden 2024–2028. Vår ambition är att även presentera dessa närmare på en Kapitalmarknadsdag i Stockholm. Jag vill inte föregripa presentationen av den nya affärsplanen men kan konstatera att vårt fokus på byggnation och förvaltning av våra egenutvecklade koncepthus kommer att förstärkas. Jag ser med tillförsikt fram emot att bygga vidare på vår affärsmodell där vi nu också har med oss affärsområde prefab när vi lägger fast affärsplanen och målen. K-Fastigheters affärsmodell har bevisat sig stå stark även i ett mer krävande marknadsläge. Från denna position kan vi gå in i bättre marknadsförutsättningar utifrån en styrkeposition.

– Vi eftersträvar att vara en attraktiv arbetsgivare där varje medansvarig har chans att påverka och utvecklas inom koncernen. Jag är därför mycket stolt över att vi blivit utsedda till Karriärföretag för 2024. Det är ett kvitto på att vi är på rätt väg och hjälper oss att kunna rekrytera de bästa och mest motiverade medansvariga för att vara med på vår utvecklingsresa. En resa där vi erbjuder våra hyresgäster trivsamma och trygga hem i form av hyresrätter med hög standard.

Ämnen

Bolag K-Fastigheter Jacob Karlsson

---