Alm växlar över mot hyresrätter

Q1-siffrorna:

# Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 408,3 (637,2) Mkr och rörelseresultatet till 51,8 (91,7) Mkr. Resultat efter skatt 36,9 (71,3) Mkr motsvarande 1,96 (5,78) kr per stamaktie.

# Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 639,7 (631,9) Mkr och rörelseresultatet till 64,9 (103,6) Mkr. Resultat efter skatt 54,1 (94,6) Mkr motsvarande 2,49 (3,21) kr per stamaktie.

# Enligt IFRS uppgick eget kapital till 2 781 (1 974) Mkr, motsvarande 86,14 (54,02) kr per stamaktie.

# Under perioden byggstartades 38 (138) bostäder i projekt varav Alm Equitys andel var 19 (105) bostäder.

# Under perioden såldes 24 (333) bostäder i projekt, varav Alm Equitys andel var 22 (193) bostäder.

Vd Joakim Alm:
- Det finns en del som tyder på att de många regleringarna på marknaden för bostadslån blir en framgång – även om priset blir att patienten dör. Byggandet av bostadsrätter kan minska kraftigt de närmaste åren.

- För att kunna starta en byggnation med blivande bostadsrätter kräver bankerna att exploatören först har sålt 60-70 procent av lägenheterna. Annars blir det inget byggkreditiv. För att köparna i sin tur ska få ett lånelöfte för det kommande köpet av bostadsrätterna ska dessa uppfylla reglerna för egen insats och inkomster tillräckliga för både amorteringar och eventuellt höjda räntor framöver. Ett lånelöfte varar normalt i sex månader och kan kullkastas av nya regleringar.

- I takt med att bostadsrättsmarknaden svalnar minskar intresset för att köpa lägenheter "på ritning". Riskerna med att binda upp sig för något som blir färdigt om två år, kanske i ett sämre marknadsläge än dagens, upplevs av många som för stora. En bonus i form av en prisrabatt skulle kunna ändra detta, men blir ekvationen möjlig för exploatören? Risken är att resultatet blir ett väsentligt minskat byggande jämfört med idag och jämfört med behovet.

- Under många år har ett flertal av exploatörerna bara byggt projekt som vänt sig till premiumsegmentet av bostadsrättsmarknaden. Inte så konstigt eftersom det ofta inneburit de högsta marginalerna. Men dagens kombination med stagnerande priser på en osäker marknad och en rad hårda regler för belåning, amortering och skuldtak kan ha satt spiken i kistan för ganska lång tid framöver. Egentligen är det bara att räkna; vilken inkomst krävs för att köpa och maxbelåna en lägenhet för fem miljoner kronor? Svar: Cirka 770 000 kronor och en hushållsbudget som ska klara att räntan stiger till sex procent. Denna del av marknaden är i dag till stor del mättad.

- De behov som inte har fyllts finns i den andra änden av marknaden; bland personer med normala eller låga löner, hos nyanlända och ungdomar som vill flytta hemifrån. Hur många klarar kraven på amortering eller har en buffert upp till en hypotetisk ränta på sex procent? Svaret är att de flesta inte har en chans att ta sig in på marknaden om ingen hjälper dem in.

- Med ett pris på nybyggda bostadsrätter som börjar på 1,5 miljoner kronor – och som därmed kräver en kontantinsats på 225 000 kronor – är det en mycket stor grupp människor som är utestängda på grund av statens regleringar. Även här är det bara att räkna – hur mycket kan en undersköterska betala för sitt boende? Med en budget på 5-6 000 kronor blir det i ett nybygge inte så många kvadratmeter, om så små lägenheter över huvud taget kan hittas. Inriktningen har som sagt varit en annan under de senaste tjugo åren.

- ALM Equity har målet att bygga för de behov som finns på marknaden. Med 40 procent ensamhushåll i Stockholmsregionen blir byggen av lägenheter på runt 100 kvm inte prioriterat, marknaden ser ju inte ut på det viset. Vidare har ALM Equity identifierat var behoven finns men också att bostadsrätten kanske inte längre är den bästa formen för den som behöver någonstans att bo. Framtiden kan i stället bli en renässans för hyrandet.

- Vi har därför ställt om halva vår byggrättsportfölj för att även kunna bygga hyresrätter. Parallellt med detta har vi också arbetat fram en affärsmodell som kommer att göra det möjligt för ALM Equity att fortsätta expandera verksamheten – en nödvändighet för att
kunna dämpa den fortsatt stora bristen på bostäder för normalinkomsttagare. Den första affären har redan meddelats och omfattar 337 hyresbostäder fördelat på tre olika projekt.

- I korthet ser affären ut på följande sätt: ALM Equity utvecklar liksom idag bostadsprojekt men kan välja att inte bara vända sig till bostadsrättsköpare. Exempelvis finns det investerare som ser fördelar med den stabilitet och långsiktighet som finns i väl utvecklade bostadsfastigheter. ALM Equity erbjuder sådana investerare att gå in i projektet mot löfte om finansiering av byggnationen. Innan byggstart säljs fastigheterna till ett nytt bolag som ägs av investerarna med ALM Equity som möjlig ägare till 50 procent. Försäljningspriset är marknadsmässigt och ALM Equity kan vinstavräkna projektet. I förvaltningsfasen har investerarna förtur att få tillbaka sitt satsade kapital vilket kan ske genom löpande driftsöverskott, genom att fastigheten blir mer värdefull och därmed kan refinansieras hos en bank eller genom att den säljs till ett högre värde än vad som motsvarar investerarskulden. I ett sådant läge blir ALM Equity full 50 procentig ägare av fastigheten under förvaltningsfasen.

- I de projekt som redan är avtalat handlar det om hyresbostäder men det finns egentligen inga begränsningar i upplåtelseformen. Det kan vara bostadsrätter eller hybriden "hyr först, köp sedan". Även investerarna kan givetvis se olika ut – kapitalförvaltare, fastighetsbolag, rörelsedrivande bolag som vill säkra tillgången på bostäder för de anställda.

- Vi har sett att det finns ett stort intresse för att investera kapital i bostadstillgångar. Det är en inflationsskyddad lågriskplacering som långsiktigt gynnar både samhälle och näringsliv. Vi arbetar intensivt för att vara ett ledande bolag i bygget av den nya modellen av folkhemmet.

- Projektet Archimedes i Bromma passar väl in i den nya modellen och kan till 80 procent bli bostäder som hyrs ut. Delar av Archimedes såldes till investerare i löfte om finansering. Den stora affären gjorde att ALM Equity säkrade investeringsbehovet i projektet, fick bra partners för framtida hyresobjekt och vid laga kraft realiserat en detaljplanevinst på 120 Mkr.

- ALM Equity arbetar på att skapa en lösning för marknadens nya förutsättningar. För en sak är säker – bostadsbristen finns kvar. De ingrepp som skett på politisk väg har om något gjort att det kommer att byggas mindre de närmaste åren, inte mer.

Ämnen

Bolag Alm Equity Joakim Alm

---