Lindqvist: Vi går mot rekordlåga direktavkastningskrav

Arvid Lindqvist skriver själv om läget på marknaden just nu:

Vi går mot ett nytt marknadsskifte med rekordlåga direktavkastningskrav
Efter ett starkt andra halvår 2014 har aktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden varit något avvaktande under de första månaderna 2015. Transaktionsvolymen uppgick till omkring 18 miljarder kronor under januari till mars, vilket kan jämföras med runt 23 miljarder kronor under samma period 2014.

Fonder och fastighetsbolag fortsätter att dominera marknaden och det största trendbrottet är den kraftiga ökningen av utländska investeringar. Under perioden januari till mars var deras marknadsandel 30 procent, vilket kan jämföras med en stabila andel på 10-20 procent under 2009–2014. Det är inom handelssegmentet som den största förändringen skett och här står utländska investerare, huvudsakligen internationella fonder, för nästan 85 procent av marknaden.

Makromixen är just nu extremt stark för alla typer av kassaflödesgenererande tillgångar. Den svenska ekonomin förväntas växa med omkring 3 procent per år under 2015–2016, vilket kombineras med extremlåga räntor, mycket god tillgång till finansiering och pressade bankmarginaler. Avkastningen på fastighetsmarknaden har en stark samvariation med BNP-tillväxten, med korrelationskoefficienter på runt 0,65 sedan mitten av 1990-talet.

Prissättningen på fastighetsmarknaden är dock trögrörlig och ligger efter utvecklingen på aktie- och obligationsmarknaderna. Det är just nu en tydlig skillnad i hur olika aktörer prissätter fastigheter där aktiemarknaden ligger omkring 10–20 procent högre än traditionella fastighetsinvesterare. Skillnaden är även betydande hos traditionella aktörer, beroende på om de är på köp- eller säljsidan. På säljsidan är man benägen att snegla på aktiemarknaden, medan man på köpsidan gärna ser till de ofta betydligt lägre värderingarna.

I princip alla investerare är eniga om att prissättningen på marknaden är hög, och vissa tycker till och med att den är oroväckande hög. Trots det planerar i princip alla aktörer, både privata bolag, många fonder och institutionella investerare, att göra ytterligare investeringar under 2015–2016. Höga priser till trots är samtidigt få aktörer intresserade av att sälja. Ett genomgående argument är att tappade kassaflöden drar ned företagets resultat på sikt – även om delar av fastighetsbeståndet inte passar in i nuvarande strategi. För institutionerna har dessutom den starka börsutvecklingen dragit ned andelen fastigheter i portföljerna, vilket gör att man behöver investera mer för att hålla sina allokeringsmål. Många aktörer är intresserade av bytesaffärer, men även om vi sett några sådana på sista tiden, så är de erkänt svåra att få till i praktiken. Detta särskilt när prissättningen på marknaden skiljer sig så pass mycket mellan aktörerna.

Långsam global återhämtning och lägre tillväxt
Hur ser då utvecklingen ut framöver? Den långsamma globala ekonomiska återhämtningen fortsätter sannolikt, men de låga räntorna är ett symtom på att det saknas en uthållig global efterfrågan och att tillväxtpotentialen i världsekonomin minskat under senare år. Sedan mitten av 1990-talet har världsekonomin följt en olycksbådande trend där tillväxten under varje konjunkturcykel byggt på stigande tillgångspriser, sjunkande räntor och ökande skuldsättning. Enligt Catellas makroscenario kommer återhämtningen att fortsätta tills de stora centralbankerna börjar dra ner på sina stimulanser på bred front. När det sker kommer vi se turbulens på de finansiella marknaderna och sjunkande tillgångspriser, vilket kommer att leda till en ny ekonomisk svacka. Enligt huvudscenariot toppar konjunkturen redan 2017, medan räntorna fortsätter att vara låga under minst en femårsperiod.

Marknadsskiftet ett faktum
Skillnaden i direktavkastningskrav mellan primär- och sekundärlägen har sjunkit markant sedan hösten 2012. Skillnaden har nu troligtvis bottnat ut och istället befinner vi oss i ett marknadsskifte där direktavkastningskraven håller på att justeras nedåt över hela fastighetsmarknaden. För fastigheter i bästa läge kommer vi sannolikt inom en snar framtid se nivåer på direktavkastningskrav under det som marknaden traditionellt sett betecknat som botten.

Som fastighetsinvesterare kommer man att behöva anpassa sig till den högre prissättningen om man vill göra affärer. Det gäller dock att vara försiktig – ju högre priserna blir desto viktigare är det att ha detaljerad marknadskunskap och göra rätt bedömning av fastighetens kvalitet och läge.

Ämnen

Sverige Arvid Lindqvist Catella

---