Fastighetsmarknaden svalnar

EKONOMI Jones Lang LaSalle uppskattar att den svenska marknaden för fastighetstransaktioner uppgick till 125 miljarder kronor under 2007, exklusive företagssammanslagningar. Detta är en minskning med fem procent jämfört med 2006. Avkastningskraven steg under andra halvåret 2007, framförallt för sekundära fastigheter. Även under 2008 förväntas ett fortsatt tryck på avkastningskraven, trots goda utsikter på hyresmarknaden.

Publicerad den 15 Januari 2008

Den osäkerhet som utlöstes under hösten 2007 i kölvattnet av turbulensen på världens finansmarknader har medfört en viss försiktighet för kommersiella fastighetstransaktioner i hela Europa. Jones Lang LaSalle bedömer att transaktionsvolymen för helåret 2007 uppgick till 220 miljarder euro, vilket motsvarar en nedgång med 13 procent jämfört med föregående år.

Transaktionsvolymerna i Sverige ökade under andra halvåret 2007 jämfört med första halvan och landade på cirka 66 miljarder kronor. I Europa minskade däremot volymerna och hamnade på 100 miljarder euro.

Trots osäkerheten på världens finansmarknader avslutades flera stora affärer före årsskiftet. Bland dessa kan nämnas Kungsledens försäljning av en större spridd portfölj i Sverige för cirka 5 miljarder kronor till DnB Nor Markets/Orkla Finans Kapitalförvaltning, samt Doughty Hanssons försäljning av en kontorsportfölj i Kista för cirka 2,9 miljarder kronor till DnB Nor Markets.

Direktavkastningskraven steg under andra halvåret 2007, såväl i Sverige som på de flesta marknaderna i Europa. Prime yield-nivån för kontorsfastigheter i Stockholm bedöms ligga på 4,6 procent vid utgången av 2007, en uppgång med 0,2 procentenheter de senaste sex månaderna. I Europa har Prime yield-nivåerna för kontor i genomsnitt stigit med cirka 0,3 procentenheter under samma period. Avkastningskraven för sekundära fastigheter har stigit mer, i såväl Europa som Sverige.

- Under 2008 förväntas en fortsatt press uppåt på avkastningskraven för alla typer av kommersiella fastigheter. Sekundära fastigheter förväntas drabbas hårdast. Förbättringar på hyresmarknaden kommer att begränsa eventuella värdefall för de bästa butiks- och kontorsfastigheterna, säger Paul Kivimets, chef Analys.

- Sekundära kontorsfastigheter utanför storstadsregionerna har uppskattningsvis fallit i värde med 5-10 procent under andra halvåret 2007. I storstäderna stöds fastighetspriserna av förbättringar på hyresmarknaden och god efterfrågan bland investerare med hög andel eget kapital, säger Daniel Gorosch, chef för Fastighetstransaktioner på Jones Lang LaSalle.

Samtidigt som avkastningskraven ökat något i kölvattnet av ökade riskpremier och stigande räntor har hyresmarknaden förbättrats. Under 2007 var uthyrningsvolymen för kontor i Stockholm rekordhöga 588 000 kvadratmeter, en uppgång med 32 procent jämfört med 2006. Prime Rent-nivån ökade med 10 procent till 4 300 kronor per kvadratmeter och år, och vakanserna minskade från 14,6 procent till 10,7 procent. I Europa ökade Prime Rent-nivåerna med i genomsnitt 10 procent under året.

Jones Lang LaSalle bedömer att hyresmarknaden kommer att fortsätta förbättras, åtminstone i Stockholm och Göteborg, med fallande kontorsvakanser och stigande hyror som följd. Förbättringen kommer dock att successivt mattas av.

Institutioner, noterade fastighetsbolag och andra aktörer med god soliditet beräknas flytta fram positionerna när högbelånade aktörer trängs undan till följd av försämrade lånemöjligheter. Det statsägda kapitalet från Asien och oljeproducerande länder bedöms i allt större utsträckning söka sig till Sverige, antingen via direkta fastighetstransaktioner eller indirekt via olika slags fonder.