Weiss: Priser i sidled eller svagt uppåt

I rapporten analyseras bostadsmarknaden, bostadsbyggandet och prisutvecklingen. Rapporten kommenterar dels orsakerna till det stora prisfallet som skedde förra hösten samt gör en prognos för prisutvecklingen framåt.

En central fråga i debatten är vart priserna förväntas ta vägen. Veidekke delar inte bilden att ytterligare stora prisfall är att vänta som ges av vissa mäklare och banker.

– Priser styrs fundamentalt av den ekonomiska utvecklingen, det vill säga hushållens inkomster och finansiella tillgångar. Tror man på de prognoser för den ekonomiska utvecklingen som ges av regeringen, Riksbanken, Konjunkturinstitutet med flera så framstår det osannolikt med nya prisfall. Mest troligt är att priserna kommer att utvecklas sidledes eller svagt uppåt de närmaste åren, spår Lennart Weiss.

– I debatten blandar man ofta ihop prisutvecklingen för nyproduktionen och prisutvecklingen på successionsmarknaden. Med den förändring av marknadsvillkoren som skett har priserna i nyproduktionen anpassats till successionsmarknaden. Den premie som normalt tas ut i nyproduktionen för högre kostnader och "nytt och fräscht" kan för närvarande inte tas ut. Detta påverkar snarare företagens möjligheter att starta nya projekt än priserna på den totala marknaden. Debatten misstolkar alltså sambanden och drar delvis fel slutsatser, enligt Lennart Weiss.

I rapporten konstateras att bostadsbyggandet fortsätter att falla.

– De närmaste åren beräknas antalet påbörjade bostäder falla ned mot cirka 35 000 bostäder, det vill säga en halvering jämfört med toppnoteringarna 2016 och 2017, säger Linda Jonsson, analytiker på Veidekke.

Fallet kan fortsätta ytterligare till följd av den köpkraftsbegräsning som skett som en följd av de kreditrestriktioner som införts sedan 2010.

– Kreditrestriktionerna biter betydligt hårdare mot den samlade bostadsefterfrågan än vad myndigheterna medger men framförallt drabbas unga och förstagångsköpare klart hårdare, säger Lennart Weiss.

– Finansinspektionen blandar bort korten genom att kommentera effekterna av enskilda åtgärder medan debatten borde handla om de samlade effekterna av de restriktioner som införts, menar Weiss och hänvisar till en färsk analys från Sveriges Byggindustrier som visar att cirka 50 – 60 procent av alla unga par och cirka 80 – 90 procent av alla unga ensamhushåll hindras från att köpa nyproducerad bostad i Stockholm och Göteborg med dagens restriktioner.

På DN debatt kommenteras de förändringar som skett i bostadsfinansieringen de senaste två åren.

– I praktiken och helt under politikernas radar sker just nu en systemförändring när det gäller finansieringen av bostäder, från lånat till eget kapital. I dag måste mindre och medelstora bostadsrättsutvecklare ofta sälja 80 procent för att få byggkreditiv, till skillnad från tidigare då det räckte med cirka 50 procent. För fastighetsbolag som bygger hyresrätter krävs en allt större andel eget kapital, inte sällan 40 – 50 procent för att få bankfinansiering. Detta leder till en långsammare byggtakt, utslagning av mindre aktörer, därmed svagare konkurrens och minskat byggande, hävdar Lennart Weiss som beskriver det som nu sker som ett systemskifte i samma storleksordning som det systemskifte som skedde på 1990-talet.

– De förändringar som nu sker på bostadsmarknaden gör det sannolikt att såväl SCB som Boverket lägger för optimistiska prognoser.

Veidekkes rapport analyserar också förutsättningen för en ökad produktion av hyresbostäder när byggandet av bostadsrätter minskar, totalt analyseras sex parametrar och ingen av dem styrker påståendet att det kommer att ske.

– Just faller byggandet av hyresbostäder i princip lika mycket som byggandet av bostadsrätter, säger Linda Jonsson.

– Byggandet av hyresrätter faller särskilt mycket i de kommuner som på politisk väg ökat sitt byggande av hyresbostäder de senaste åren. Skälet är att nya hyresbostäder är dyra. De grupper som har starkast preferenser för hyresbostäder, unga och äldre, har inte råd. Därför möter byggandet av hyresrätter snabbt en mättnadsgrad, framhåller Linda Jonsson.

Är du mer intresserad av bostadsmarknaden? Anmäl dig till Fastighetssveriges seminarium Stora Bostadsdagen som hålls på Grand Hotel den 20 februari. Lennart Weiss agerar här sidekick/expertkommentator vid sidan av moderatorn Anna Bellman. Du ser det preliminära programmet här och du anmäler dig här.

Ämnen

Bostäder Veidekke Lennart Weiss Linda Jonsson

---