Dämpad ökning av direktavkastningskraven

RAPPORTER Det genomsnittliga direktavkastningskravet i Europa ökade från 5,8 procent i slutet av 2008 till 6,0 procent vid utgången av det första kvartalet 2009. Jones Lang LaSalle bedömer att de största fastighetsmarknaderna i Europa, som redan upplevt stora korrigeringar i prisnivåerna, nu närmar sig taket för direktavkastningsnivåerna i den här konjunkturcykeln. Förväntningarna är att dessa marknader når taket i slutet av året.

Publicerad den 11 Maj 2009

Den senaste ökningen är väsentligt lägre än ökningen mellan det tredje och fjärde kvartalet 2008. I Stockholm ökade direktavkastningskravet något mer, med 0,25 procentenheter mellan det fjärde kvartalet 2008 och första kvartalet 2009. Skillnaderna i avkastningskrav runtom i Europa fortsätter att öka, såväl mellan de största fastighetsmarknaderna och tillväxtmarknaderna som inom de största fastighetsmarknaderna.

- Vår uppfattning baseras på ett förbättrat klimat bland köpare av de allra bästa objekten. I detta segment känner investerarna att direktavkastningskraven nått en sådan nivå att de är bekväma att investera. Dessutom arbetar investerare utifrån antagandet om att de bästa tillgångarna typiskt sett förvärvas innan dess att marknaderna börjar återhämta sig, säger Tony Horrell, head of european capital markets på Jones Lang LaSalle.

I Västeuropa syns nu tidiga tecken på att direktavkastningskraven stabiliseras på flera marknader. Över hela regionen minskade ökningen i direktavkastningskrav under det första kvartalet och på flera marknader låg direktavkastningskraven stilla under kvartalet. Denna utveckling ska dock ses mot bakgrund av de stora priskorrigeringar som skedde mot slutet av 2008 samt ett relativt sett litet transaktionsflöde.

Det något förbättrade investeringsklimatet syns tydligast i centrala London där Jones Lang LaSalle observerat en högre transaktionsaktivitet och fler budgivningar. Samtidigt är aktiviteten runtom i Europa alltjämt låg och direktavkastningskrav baseras i många fall mer på intuition än på faktiska bevis.

Trots ett förbättrat investeringsklimat på några marknader, är investerarna endast ute efter några få kvalitetsobjekt med rätt läge, långa hyresavtal och bra upplåningsvillkor. Jones Lang LaSalles bedömning är att så länge det ekonomiska läget är ansträngt och tillgången till finansiering begränsad kommer efterfrågan på den breda massan av tillgångar att fortsätta vara låg.

- Nicklas Tollesson
nicklas@fastighetssverige.se