K-Fastigheter: Marknadsförutsättningarna fortsätter att vara utmanande

1 januari–30 september 2023

- Hyresintäkter: 351,5 mkr (275,1)
- Förvaltningsresultat: 94,0 mkr (103,6)
- Periodens resultat: -238,7 mkr (813,2)
- Nettoinvesteringar förvaltningsfastigheter: 1 764,5 mkr (1 874,4)
- Förvaltningsfastigheter: 14 534,8 mkr (31 dec 2022: 13 094,6)
- Långsiktigt substansvärde (NAV): 5 702,7 mkr (31 dec 2022: 5 768,3)
- Antal lägenheter i förvaltning: 4 078 (3 452)
- Antal byggstartade lägenheter: 199 (706)
- Antal lägenheter i pågående byggnation: 1 886 (1 976)
- Antal lägenheter under projektutveckling: 4 290 (4 785)
- Räntetäckningsgrad, R12m: 1,9 ggr (2,6)
- Soliditet: 30,8% (31 dec 2022: 33,9)
- Skuldsättningsgrad: 59,5% (31 dec 2022: 55,4)
- Förvaltningsresultat per aktie: 0,44 kr per aktie* (0,48)
- Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: 24,42 kr per aktie* (31 dec 2022: 26,79)
- Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie: -9,3%* (39,2)
- Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: -8,8%* (13,9)
- Periodens resultat per aktie*/**: -1,25 kr per aktie (3,78)

*Justerat för nyemission av 18 180 000 B-aktier per 28 september 2023.
** Några potentiella aktier t.ex. konvertibler, förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta.

K-Fastigheters vd Jacob Karlsson kommenterar rapporten:

– Marknadsförutsättningarna fortsätter att vara utmanande. Osäkerhet kring inflationsutvecklingen och därmed Riksbankens syn på styrräntan tynger framtidsutsikterna inom fastighetssektorn och antalet byggstarter bromsar in kraftigt. Självklart berörs även K-Fastigheter av denna utveckling men vår ambition är att fortsätta vara en offensiv aktör och nyttja de möjligheter som uppstår på en tuffare marknad.

– I slutet av kvartalet genomförde K-Fastigheter en riktad nyemission. Sammantaget innebär emissionen att bolaget tillförts cirka 331 mkr. Emissionen fulltecknades vilket innebar att 24 000 000 B-aktier emitterades. Jag vill tacka de befintliga ägare som var med i emissionen och hälsa nya ägare välkomna till K-Fastigheter. Nyemissionen rustar K-Fastigheter för framtiden och vi lovar att förvalta detta förtroende. Det nya kapitalet understödjer K-Fastigheters fortsatta expansion och vilja att fortsätta vara en offensiv aktör. Vi har en pågående process med att avyttra en portfölj med fyra fastigheter i Köpenhamnsområdet vilket skulle ge ytterligare kapital för fortsatt tillväxt även i ett tuffare marknadsklimat när bankerna generellt blir försiktigare och det krävs mer eget kapital i projekten. Att avyttra fastigheter som inte är byggda enligt våra egna koncept och använda kapitalet till att byggstarta nya projekt med våra egna koncepthus skapar värde för våra aktieägare. Samtidigt prövas varje specifikt projekt noggrant och beslut om byggstart avgörs av vår likviditet, tillgången på finansiering och inte minst om vi når våra interna krav rörande direktavkastning i förhållande till total investering.

– Under tredje kvartalet färdigställde och överlämnade vår byggorganisation 76 lägenheter till vår förvaltningsorganisation. Totalt består vår bostadsportfölj därmed av 4 078 lägenheter vid kvartalets utgång och 1 886 lägenheter under produktion. I vår landbank finns 4 290 lägenheter i olika utvecklingsstadier som vårt affärsområde projektutveckling arbetar med. Som tidigare meddelats kommer merparten av våra byggstarter att ske under det fjärde kvartalet. Detta sammanfaller med att det under det fjärde kvartalet färdigställs många projekt vilket därmed frigör kapacitet i vår byggorganisation för att starta upp nya byggnationer. Med detta sagt och givet att nödvändiga tillståndsprocesser tenderar att vara långa kan dock vissa planerade projekt glida över årsskiftet, vilket skulle innebära att vi inte riktigt når 1 000 byggstarter under 2023 utan projekt flyttas för start under 2024 i stället. Min förhoppning är att kommunerna i tider när byggandet går ned har möjlighet att arbeta med att korta plan- och tillståndsprocesserna. Detta då långa handläggningstider är något som fördröjt byggandet av nya bostäder i Sverige.

– Inom vår prefabverksamhet anpassar vi succesivt personalstyrkan för att matcha det behov som finns kopplat till orderläge och beläggning. Vi utnyttjar också möjligheterna till samarbete mellan våra produktionsanläggningar för att hitta bra beläggning. Jag vill påstå att verksamheten håller en för konjunkturen bra volym, inte minst tack vare interförsäljning. Därutöver fortsätter vi ta in nya volymer från externa kunder där det också är glädjande att se att det finns nya externa bostadsprojekt.

– Vårt hyresvärde uppgick vid utgången av tredje kvartalet till cirka 524 mkr. På ett år har hyresvärdet ökat med över 90 mkr. Vid årets utgång kommer de lägenheter som färdigställs i fjärde kvartalet ha byggt på hyresvärdet med ytterligare 132 mkr till 656 mkr. En fantastisk utveckling där vi på enbart det kommande kvartalet ökar hyresvärdet med 25 procent. Vår organisation fortsätter att arbeta hårt med att minska våra vakanser. Ett uppdrag som vi lyckats väl med gällande successionsuthyrning där fler kontrakt tecknats än vad som sagts upp under kvartalet. Vid kvartalets utgång uppgick uthyrningsgraden till 95,2 procent. På några orter finns viss inflyttningsvakans beroende på att det byggts många nya lägenheter de senaste åren och efterfrågan inte riktigt följt med. Detta har i det kortare perspektivet påverkat vår vakansgrad och därmed förvaltningsresultat negativt. Att minska antalet vakanser är en prioriterad uppgift som kommer att ta en viss tid att lösa fullt ut. På sikt är jag övertygad om att vi genom hårt arbete kommer nå bättre siffror.

– Våra fastigheter värderas kvartalsvis av extern värderare. Det utmanande marknadsläget och de avkastningskrav som sätts på fastigheter påverkar marknadsvärdena negativt. Under kvartalet har marknadsvärdet för färdigställda fastigheter och fastigheter under pågående nybyggnation minskat med 1,2 procent. Från utgången av andra kvartalet 2022 när värdena var som högst har vi sett en nedgång på strax över 6 procent. Dock ökar våra fastighetsvärden totalt sett genom att vi löpande färdigställer fastigheter, byggstartar projekt och förvärvar nya byggrätter. Vid kvartalets utgång uppgick det totala fastighetsvärdet till lite över 14,5 miljarder kronor. Vår affärsmodell visar styrka där vi i rådande marknadsmiljö skapar betydande orealiserade värden i vår pågående nybyggnation. Detta hjälper oss att möta värdeminskningarna på färdigställda förvaltningsfastigheter. Sedan utgången av Q2 2022 när fastighetsvärdena toppade till och med utgången av Q3 2023 uppgår skapade orealiserade värden i nybyggnation till cirka 554 mkr vilket ger oss en stabil bas att stå på. Det visar det unika i vår affärsmodell jämfört med andra aktörer i branschen som inte skapar dessa värden. Trots att marknadsvärdet på våra fastigheter pressas och räntor på byggkreditiv stiger så klarar vi bibehålla en acceptabel relation mellan anskaffningskostnad och marknadsvärde ("PtV"). Vid periodens utgång uppgick PtV till 75%, vilket tydliggör varför K-Fastigheter har möjlighet att agera mer offensivt än andra aktörer.

– Ränteutvecklingen tynger hela fastighetssektorn och tar stor plats i debatten kring hur de svenska fastighetsbolagen utvecklas. K-Fastigheter arbetar idag med ett dussintal banker och har till skillnad från många andra aktörer i vår bransch ingen obligationsfinansiering. 81 procent av våra räntebärande skulder relaterade till förvärvsfinansiering och färdigställda förvaltnings- och rörelsefastigheter var vid kvartalets utgång räntesäkrade med en snittränta om 3,29 procent. Genom en räntebindningstid på 2,6 år finns en marginal att arbeta med till dess att ränteläget stabiliseras och blir mer förutsägbart.

– Vår affärsmodell där våra affärsområden lever i symbios och drar nytta av varandra är en styrka i det rådande marknadsläget. Detta kombinerat med ett strukturellt behov av nya bostäder där attraktiva nyproducerade hyresrätter har en viktig betydelse gör att jag ser framtiden an trots marknadsläget.

Ämnen

Bolag K-Fastigheter Jacob Karlsson

---