Möjligheter i krisen

Enligt den nya rapporten Newsec Nordic Report Spring 2009 minskade transaktionsvolymen med nio procent under 2008, till 132,8 miljarder kronor, varav internationella investerare stod för 25 procent, en minskning med 34 procentenheter jämfört med föregående år.

Det finns fortfarande en efterfrågan från utlandet, men de dominerande investerarna är nu svenska fastighetsföretag och institutioner med låg belåningsgrad.

Fastighetsmarknaden har överlag klarat sig bättre än den mer volatila aktiemarknaden det senaste året, även om fastighetspriserna har sjunkit under 2008. Många fastighetsbolag har redovisat ökande driftöverskott under året även om resultaten har varit negativa i och med de minskade fastighetsvärdena. Det största problemet för fastighetstransaktioner har varit - och förväntas fortsätta vara - finansieringen, där många investerare uteslutits från marknaden som en direkt följd av bankernas restriktiva utlåning.

– I den marknadssituation som nu uppstått finns det goda möjligheter för investerare med tillgång till kapital att förvärva fastigheter och få en bra avkastning i relation till andra tillgångsslag. Jag ser nu fram emot en intressant period på fastighetsmarknaderna där driftnettot hamnar i fokus, och där de investerare som skickligast hanterar sin fastighetsförvaltning når bäst avkastning, säger Marie Bucht, vd för Newsec Advice.

Även om de internationella investerarna i hög grad förväntas förbli avvaktande så länge oron på finansmarknaden pågår så finns det fortfarande mycket internationellt kapital avsatt för investeringar i den nordiska fastighetsmarknaden. En marknad där Sverige är den klart största delmarknaden med ungefär hälften av det kommersiella värdet.

# Handel
Trots den vikande konjunkturen förväntas årets ökning i hushållens disponibla inkomster bli den högsta hittills under 2000-talet. Även om sparkvoten förväntas öka medför detta en fortsatt ökning av den privata konsumtionen, och därmed en relativt stabil hyresutveckling för handelsfastigheter. Det kommer dock ut mycket handelsyta på marknaden under kommande år, speciellt i Malmö, vilket innebär hårdare konkurrens mellan lokaler och att fastighetsägarna kommer att behöva lägga mer kraft på att behålla och attrahera hyresgäster.

– Handelsfastigheter av hög kvalitet kommer att få en förhållandevis stabil utveckling under de kommande två åren medan fastigheter av sämre kvalitet kommer få svårare att behålla hyresgäster, säger Marie Bucht.


# Kontor
Newsec förutspår fortsatt stigande direktavkastningskrav för kontor 2009.

– Vi har en situation där den låga räntenivån sätter press på direktavkastningskraven nedåt medan förväntningar om ökande vakanser och minskade hyror verkar i motsatt riktning. Som det ser ut framöver kommer den svaga ekonomiska utvecklingen i kombination med en restriktiv utlåning att leda till ytterligare ökningar i direktavkastningskraven framöver, säger Marie Bucht.

Hyrorna för kontor i Stockholm fortsatte stiga under första halvåret 2008, framför allt i CBD (Central Business District) och andra delar av innerstaden. Under andra halvåret 2008 dämpades höjningarna och 2009 förväntas hyresnivån sjunka. Även i de centrala delarna av såväl Göteborg som Malmö fortsatte hyrorna stiga under 2008. Orsaken är det begränsade utbudet på moderna kontorslokaler samtidigt som efterfrågan varit hög. Under 2009 förväntas dock hyrorna sjunka, särskilt i de icke centrala delarna. Generellt sett förväntas skillnaderna i hyra mellan fastigheter av bättre och sämre kvalitet öka i alla tre städerna, där faktorer som mikroläge och yteffektivitet får allt större betydelse.

Ämnen

Sverige

---