K-Fastigheter: Passerar 100 kronor i substansvärde

Förvaltningsresultatet steg under Q4 till 19,1 mkr (8,6) och för helåret till 203,90 (156,80).
K-Fastigheter har nu 2 237 lägenheter under förvaltning, 1 311 i pågående byggnation och 3 880 under projektutveckling.

Vd Jacob Karlsson:
– År 2020 blev ett annorlunda och händelserikt år där utbrottet av Coronapandemin har fått en stor påverkan på människors hälsa, på samhället och på de finansiella marknaderna. Utöver de som direkt drabbas och blir sjuka är det väldigt ledsamt att se de ekonomiska effekterna. Som tur är har pandemin haft liten eller begränsad negativ påverkan på K-Fastigheters verksamhet. Vi har som engagerad hyresvärd haft en nära dialog med de hyresgäster som drabbats värst. På det hela taget är den ekonomiska effekten högst begränsad och per utgången av årsskiftet 2020 hade vi faktiskt färre försenade hyresinbetalningar än vid motsvarande period föregående år. Jag vill i detta sammanhang lyfta fram våra medarbetare som på många olika sätt bidrar och gör extraordinära insatser för att stötta såväl våra hyresgäster som sina kollegor.

– 2020 var ett jubileumsår för K-Fastigheter, vi firade vår 10-årsdag och ett år som börsnoterat bolag. I övrigt har året, likt alla andra år under bolagets livslängd, präglats av högt tempo och fantastiska prestationer av drivna medarbetare.

– Därtill landade vi förvärvet av Finja Prefab som ger oss den infrastruktur som krävs för att möjliggöra vår geografiska tillväxtplan och slutförde en kapitalanskaffning genom en riktad nyemission som tillförde bolaget 504 mkr före emissionskostnader som primärt har och ska användas för att utöka vår projektportfölj av byggrätter. Årets resultat efter skatt landade på 475 mkr vilket motsvarar en vinsttillväxt om 30 procent mot föregående år. Vårt substansvärde per aktie ökade under året med 36 procent.

– K-Fastigheter hann med att under året byggstarta inte mindre än 912 lägenheter och hade vid årets utgång 1 311 lägenheter i pågående produktion vilket ska jämföras mot att vi av utgången 2019 hade 700 lägenheter i pågående produktion, en ökning om 87 procent. Organisationen har bevisat att vi resursmässigt kan ta oss an betydligt fler projekt och antal lägenheter i produktion. Vår samlade projektportfölj av byggrätter under projektutveckling har under året vuxit från 1 340 till 3 880, en tillväxt om 190 procent.

– Med anledning av ovan finns det goda grunder för oss att revidera upp tidigare kommunicerat operativt mål om att byggstarta 1 000 lägenheter per år innan utgången av år 2023. Vi känner oss väl rustade för att slå det målet med god marginal och har valt att revidera målet till 1 300 lägenheter på årlig basis före 2023 års utgång.

– Som tidigare nämnt har vårt affärsområde Projektutveckling en bra portfölj av attraktiva byggrätter där vi även lagt en större vikt vid att köpa byggrätter i tidiga skeden, vilket ger oss möjlighet att vara med och påverka planprocessen. Jag får många gånger frågan om K-Fastigheter verkligen kan fortsätta att ha så låga anskaffningskostnader på egenproducerade hem även i framtiden. Mitt svar är att det är min fullständiga övertygelse att vi tvärtom kan bli betydligt mer kostnadseffektiva. Historiskt har K-Fastigheter köpt färdiga byggrätter till marknadspris där utnyttjandegraden av byggrätten väldigt sällan varit maximerad, vilket är en nackdel när man bygger konceptuellt och har givna måttkedjor att förhålla sig till. Vi har skapat vår ekonomiska effektivitet i en standardiserad och ekonomiskt effektiv byggproduktion, vilket innebar att vi vid årets utgång hade en genomsnittlig anskaffningskostnad i förhållande till marknadsvärde vid projektets färdigställande om 73,1 procent på egna projekt, vilket ligger en bra bit under vårt mål om max 75 procent. Detta innebär att vi i genomsnitt skapat orealiserade värden om närmare 27 procent i våra projekt.

– När vi realiserar byggnationer på detaljplaner vi själva drivit igenom och kunnat anpassa efter egna koncepthus kommer vi få tillgång till byggrätter med låga anskaffningsvärden, hög nyttjandegrad och optimerade utifrån våra koncepthus förutsättningar. De första byggstarterna på detaljplaner vi själva initierat förväntas ske inom två till tre år. Med anledning av det är min absoluta övertygelse att vår totala anskaffningskostnad i förhållande till marknadsvärde, som vi själva kallar PTV (produktion till värde) kommer vara lägre i framtiden än idag givet oförändrade nivåer på marknadsvärde.

– Tillväxten i vår förvaltningsportfölj har under året uppgått till 46 procent sett till marknadsvärde vid årets utgång, vilket ligger i nivå med tillväxten i hyresintäkter som uppgick till 30 procent och vårt förvaltningsresultat som ökade med 42 procent. Dessvärre tyngdes vårt förvaltningsresultat och överskottsgrad av fortsatt hög ekonomisk vakans i Växjö. Som jag även redogjorde för i vår rapport för tredje kvartalet har vi tillträtt ett större nyproducerat bestånd om 171 lägenheter som var tänkt att vara ett bostadsrättsprojekt och som vi köpte för att upplåta med hyresrätt. Detta föranledde att vi kom igång relativt sent med uthyrningen. Därtill har vi på grannfastigheten under fjärde kvartalet färdigställt tre Punkthus med 66 lägenheter, tillsammans innebär det att det att vi på relativt kort tid erbjudit en betydande volym till marknaden. Vår bedömning är att den relativt höga vakansen är kortfristig och att vi under 2021 kommer att ligga i nivå med övriga färdigställda projekt i Växjö, där vi har nollvakans. Långsiktigt är jag väldigt trygg med att området kommer bli ett av våra mer attraktiva då standarden på bostäderna är mycket hög, läget centralt och attraktivt. Exkluderar vi ovan projekt håller vi en mycket hög ekonomisk uthyrningsgrad, hela 97,4 procent vid periodens utgång.

– Den första december 2020 ingick vi avtal om att köpa Finja Prefab AB som är en rikstäckande och ledande aktör inom prefabricerade betongelement. Tillträde skedde under januari 2021 och verksamheten kommer från och med första kvartalet 2021 att redovisas som ett eget affärsområde. Genom förvärvet kan vi stärka Finja Prefabs position som ledande leverantör till svenska byggbolag samtidigt som K-Fastigheter säkrar sin tillgång på kritiska byggkomponenter. Förvärvet säkrar den infrastruktur som krävs för K-Fastigheters geografiska expansion. Finja Prefab med sina sju anläggningar verkar i tre huvudregioner som är Syd, Öst och Väst med egna montageteam i respektive region. Genom det strategiska förvärvet och våra sedan tidigare ägda fabriker för tillverkning av lätta utfackningsväggar har vi egen tillverkning av samtliga kritiska byggkomponenter som krävs för att bygga våra tre koncepthus. Betongelement är en kritisk komponent i våra koncepthus och står för en stor del av den totala anskaffningskostnaden. Min övertygelse är att hög prefabriceringsgrad i fabrik under kontrollerade former är den mest kostnadseffektiva och kvalitativa bostadsproduktion man kan bedriva. Förvärvet av Finja Prefab är det enskilt viktigaste förvärv som K-Fastigheters genomfört under bolagets tioåriga livslängd och det kommer bidra till bättre PTV enligt tidigare beskrivning.

– Avtalsrörelsen gör det svårt att bedriva arbete på våra byggnadsarbetsplatser i skift samtidigt som kraven på ökade löner och traktamente gör det kostnadsdrivande att bedriva traditionell produktion på byggarbetsplats. Genom att allokera fler arbetstimmar från byggarbetsplats till fabrik och på så vis öka prefabriceringsgraden kan vi hålla nere kostnaderna, minska geografiskt beroende samt i teorin producera i skift vid behov.

– Den traditionella byggarbetsplatsen i Sverige är lika outvecklad som byggindustrin i sin helhet, traditionellt sett fortskrider bygget under 40 timmar per veckan, vilket innebär att det står still under 128 timmar, det vill säga att under nästan 80 procent av tiden. Byggplatsomkostnaderna för ställning, etablering av bodar, bygghiss och kran tar inte hänsyn till att bygget står still under den absoluta majoriteten av veckans timmar. Effekten blir att arbetstillfällen för byggnadsarbetare förflyttas till förmån för arbetstillfällen i fabrik.

– Med en affärsidé att äga och förvalta våra hem med ett evighetsperspektiv är det helt rätt att välja betong. Betong omnämns ibland som ett mindre hållbart byggnadsmaterial vilket jag anser är felaktigt. Ur ett CO2-perspektiv är en traditionell betongstomme sämre än ett hus byggt av trä i ett 100-årigt perspektiv. MEN det krävs inte mer än att man ökar tidslinjen till 150 år för att betong ska ha ett lägre totalt CO2-avtryck. Och med en affärsidé att äga och förvalta bostäder med horisonten evighet, bygger vi bostäder vars livslängd är längre än 150 år. Därtill är Finja Prefab en mönsterelev i klassen när det kommer till hållbar prefabproduktion och kan tillverka klimatpositiva betongstommar vilket bland annat möjliggörs genom att nyttja armering av återvunnet stål.

– För att summera året 2020: Vi har haft högt tempo i affärer för kommande tillväxt och går in i 2021 som ett nytt bolag med ett fjärde affärsområde och ett nytt högre operativt mål. Vår aktie har utvecklats positivt med 66 procent, vilket är glädjande för våra omkring 3 600 aktieägare.

– Vid utgången av året uppgick vår totala portfölj av lägenheter under förvaltning, i produktion, i projektportföljen samt genomförda, men ej tillträdda förvärv, till 7 496 stycken, en ökning med 90 procent sedan motsvarande period föregående år.

Ämnen

Bolag K-Fastigheter Jacob Karlsson

---