Minskat resultat men ökat driftnetto för Klarabo

Delårsrapport januari – september 2022

Juli – september
# Intäkterna för kvartalet uppgår till 123,2 mkr (112,1), en ökning med 9,9 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
# Koncernens driftnetto uppgår till 77,7 mkr (69,7), motsvarande en ökning med 11,5 procent jämfört med samma kvartal föregående år.
# Kvartalets förvaltningsresultat uppgår till 37,4 mkr (35,1) en ökning med 6,5 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
# Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgår till -68,7 mkr (160,2) och för derivat till 24,9 mkr (1,3).
# Kvartalets resultat uppgår till -5,6 mkr (159,1), motsvarande -0,04 kr per aktie (1,48).
# Belåningsgraden uppgår per 30 september till 48,8 procent.

Januari – september
# Intäkterna uppgår för perioden till 362,2 mkr (229,2), en ökning med 58 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
# Koncernens driftnetto uppgår för perioden till 203,5 mkr (127,1).
# Förvaltningsresultatet uppgår till 88 mkr (53,7), en ökning med 63,9 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
# Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgår till 122 mkr (433,5) och för derivat till 86,4 mkr (6,5).
# Periodens resultat uppgår till 221,3 mkr (389,1), motsvarande 1,68 kr per aktie (5,42).
# Substansvärde per aktie uppgår till 35,44 kr (31,01) vilket är en ökning med 14,3 procent jämfört med föregående år.

Väsentliga händelser efter periodens utgång
# Anslutit till LFM30 som är Malmös lokala färdplan för en klimatneutral bygg- och anläggningssektor senast år 2030, bestående av sex strategiska fokusområden med detaljerade målsättningar.
# Tecknat ett sexårigt hyresavtal om cirka 350 kvm med Statens Servicecenter i Västervik med ett årligt hyresvärde om cirka 1,7 mkr, samt ett utökat hyresavtal med Praktikertjänst i Malmö om ytterligare drygt 130 kvm uppgående till cirka 0,2 mkr i årshyra.

Vd:n Andreas Morfiadakis kommenterar rapporten:

– Under tredje kvartalet stärkte vi vårt förvaltningsresultat till följd av värdehöjande åtgärder, färdigställd nyproduktion samt förvärv. Vår intjäningsförmåga förbättrades med 1,7 procent till 149,2 mkr.
– Inom förvaltningsaffären var det business as usual med en stabil utveckling. Vi ser en fortsatt stark efterfrågan på färdigrenoverade lägenheter då hyran förblir relativt låg även efter renovering jämfört med nyproducerade hyreslägenheter eller bostadsrätter. Våra nyrenoverade lägenheter håller hög standard och förmedlar en nykänsla även om skalet är äldre. Genom renovering höjer vi inte bara standarden utan vi bygger även bort en teknisk skuld som allt för oftast återfinns sedan tidigare. På så sätt minskas även drift- och underhållskostnaden på sikt. Att affärsmodellen står sig stark med en hög uthyrningsgrad är betryggande i osäkra tider.
– Hur de aktuella hyresförhandlingarna slutar är oklart men jag konstaterar att Fastighetsägarna begär en hyreshöjning om cirka 10 procent. Exakt vad det blir får vi se, men jag är ganska säker på att det kommer att landa en bra bit över fjolårets höjning om cirka 2 procent. Sett över längre tidsperioder har hyreshöjningarna alltid legat högre än inflationen, vilket talar för vår långsiktiga portfölj.
– Inom vår kommersiella del har vi tecknat totalt tre hyresavtal, inklusive avtal annonserade strax efter kvartalets utgång, med främst skattefinansierade verksamheter till ett sammanlagt hyresvärde om drygt 7,0 mkr, vilket har en positiv inverkan på intjäningsförmågan.
– Antagandena i vår löpande känslighetsanalys grundar sig på bankernas prognos (ränteterminskurvan FRA Stibor 3m) per 19 okt 2022. Givet ett sådant räntescenario möter vi våra kovenanter och övriga finansiella åtaganden. Läget kan förändras och vi är ödmjuka men analysen ger ändå anledning till tillförsikt.
– Under kvartalet förvärvade vi en portfölj om knappt 880 lägenheter i Östersund. Förvärvet uppfyller alla krav KlaraBo har vid förvärv; ett stort samlat bestånd som motiverar ett eget förvaltningskontor, låg ingångshyra, stor andel renoveringspotential och en bra ort med befolkningstillväxt. Vi fick bankfinansiering till väldigt förmånliga villkor, 1,4 procent fast ränta i tre år och förvärvet skedde till en attraktiv nivå om 13 850 kr/kvm. KlaraBo har endast bankfinansiering av låneportföljen och vid utgången av kvartalet, det vill säga efter förvärvet, uppgick belåningsgraden till 48,8 procent.
– Vi har precis fattat beslut om att dra ned på takten i nyproduktionen tills vidare. Förutsättningarna har förändrats och det påverkar hela branschen. Produktionskostnaderna är högre och mer svårförutsägbara och späds på av den svaga kronan. Finansieringskostnaderna har stigit och vi ser justerade direktavkastningskrav i våra kalkyler vilket påverkar projekten negativt.
– Pågående nyproduktionsprojekt kommer att färdigställas, vilka kommer att tillföra 81 lägenheter kring årsskiftet. Därtill har vi några ombyggnadsprojekt vilka tillför ytterligare cirka 45 nästa år. Beslutet påverkar inte våra finansiella mål eller vår finansiella ställning vilket förenklar beslutet. Däremot kommer vi inte att kunna uppnå målet om 200 byggstarter i år men hoppas kunna kompensera för detta när marknaden normaliseras igen.
– I det korta perspektivet är läget fortsatt osäkert. I ett längre perspektiv ser det ljusare ut av flera skäl. Vi ser att bostadsbyggandet sjunker vilket innebär ett ökat efterfrågetryck på befintligt bestånd. Reducerad köpkraft hos hushållen bidrar till intresset för hyreslägenheter som boendeform. Vi ser också en stabil efterfrågan på bostäder med rimliga hyror.
– På sikt kommer hyresnivåer och energipriser att hitta nya jämviktslägen medan vakansrisken kommer att vara låg så länge bostadsbristen består. Sammantaget gör det att jag är övertygad om att vårt segment och affärsmodell med befintliga hyreslägenheter som grundbult kommer att behålla och till och med stärka sin ställning på sikt.

Ämnen

Bolag Klarabo Andreas Morfiadakis

---