Professorer reder ut den nya lagen

Juridik I samband med de pågående hyresförhandlingarna har det framförts olika tolkningar av vad affärsmässighet egentligen betyder i den nya lagen om kommunala bostadsbolag och vad detta konkret innebär, till exempel när de allmännyttiga bostadsföretagen ska formulera sina hyreskrav. Parterna på hyresmarknaden, Hyresgästföreningen, Sabo och Fastighetsägarna, har gjort delvis olika tolkningar av begreppet. KTH-professorerna Hans Lind och Stellan Lundström har utrett den nya lagen.

Publicerad den 3 Februari 2011

Bild: KTH
Stellan Lundström. Bild: KTH.

Bild: KTH
Hans Lind. Bild: KTH

Enligt den nya lagen om kommunala bostadsaktiebolag, som trädde i kraft den 1 januari i år, ska allmännyttiga bostadsföretag nu drivas efter affärsmässiga principer.

I rapporten \"Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar\", reder Hans Lind och Stellan Lundström ut den nya lagens innebörd. Studien har genomförts på uppdrag av Fastighetsägarna.

– Att ett kommunalt bostadsföretag ska bedriva verksamhet i allmännyttigt syfte innebär inte att de kan tumma på kravet på affärsmässighet. De allmännyttiga bostadsföretagen har två krav som samtidigt måste vara uppfyllda – allmännyttigt och affärsmässigt, säger Hans Lind.

Hans Lind och Stellan Lundström har analyserat bakomliggande formuleringar rörande affärsmässighet i regeringens proposition och den utredning som föregått propositionen, samt hur affärsmässigheten ska tolkas i fyra olika situationer.

# Marknadsmässiga avkastningskrav
# Affärsmässigheten vid transaktioner
# Vid hyressättning
# Vid finansiering

Den grundläggande tolkningen är att ett affärsmässigt allmännyttigt bostadsföretag ska agera som ett långsiktigt privat fastighetsbolag skulle ha gjort i motsvarande situation. Att bostadsföretagen har ett allmännyttigt syfte påverkar inte kravet på affärsmässighet.

– Kravet på att det allmännyttiga bostadsföretagen ska agera affärsmässigt innebär att det bostadspolitiska ansvaret tydligt läggs på stat och kommun. Detta kan ses som slutet på en process som pågått sedan början av 1990-talet när de ekonomiska villkoren mellan kommunala bostadsföretag och privata fastighetsägare jämställdes. Det är därmed inte logiskt att lägga särskilda sociala krav på de kommunala bostadsföretagen, säger Stellan Lundström.