37 procents nedgång för detaljhandelsfastigheter

RAPPORTER Direkta investeringar i detaljhandelsfastigheter i Europa uppgick till 980 miljoner euro under årets första kvartal. Det motsvarar en nedgång med 37 procent jämfört med sista kvartalet 2008.

Publicerad den 11 Maj 2009

De flesta marknader i Europa såg fallande priser. I Sverige uppgick volymen för detaljhandelstransaktioner till 400 miljoner kronor under de tre första månaderna 2009.

- Svårigheten till finansiering och bristen på likvida medel begränsar investeringar till mindre volymer. Fundamentala faktorer har blivit viktigare och aspekter som läge, omgivning, kommersiell aktivitet samt fastighetens tekniska standard har fått allt större betydelse för investerare. I dessa ekonomiskt oroliga tider med fler konkurser hos detaljhandelsföretagen värderas också långa kontrakt, stabila hyresgäster och exponering mot välpresterande detaljhandelsbranscher högt, säger Henrik Bastman, retailansvarig hos Jones Lang LaSalle.

Aktiviteten var högst i Italien och Tyskland, med 31 respektive 28 procent av den totala transaktionsvolymen. I Italien genomfördes två transaktioner som översteg 100 miljoner euro medan nio motsvarande transaktioner gjordes i Tyskland.

Enligt Jones Lang LaSalles rapport om den svenska detaljhandelsmarknaden översteg ingen enskild detaljhandelstransaktion under helåret 2008 en miljard kronor. Endast tre transaktioner översteg 400 miljoner kronor. Motsvarande siffror 2007 var två transaktioner över en miljard kronor och totalt 15 transaktioner över 400 miljoner kronor.

Nationella investerare står nu bakom mer än varannan investering i Europa under första kvartalet 2009, jämfört med var tredje under 2008. Västeuropa svarade för 89 procent av den totala volymen då europeiska investerare i allt högre grad fokuserar investeringarna till sina hemmamarknader. Investeringarna i Central- och Östeuropa var få, delvis på grund av få nationella investerare på dessa marknader.

I Europa var köpcentrum det huvudsakliga investeringsobjektet och stod för drygt en tredjedel av den totala transaktionsvolymen, vilket ska jämföras med drygt hälften under 2008. I Sverige däremot var andelen köpcentrumtransaktioner mycket lägre än föregående år. Övervägande del har istället bestått av volymhandelsfastigheter, med en andel om 78 procent. Volymhandelsfastigheter attraherar då de ofta är mindre i storlek, mer lättillgängliga som investeringsprodukter och har långa kontrakt.

Ökad riskaversion bland både banker och investerare samt allmänt konservativa antaganden om den framtida hyrespotentialen driver upp direktavkastningskraven för alla fastighetsslag. Den svenska detaljhandelsfastighetsmarknaden har dominerats av utländska investerare till skillnad från kontorsmarknaden. Detta har bidragit till en hög transparens och kan medföra att prissättningen på detaljhandelsfastigheter justeras snabbare än kontor när det utländska intresset minskar. Transaktionsvolymen med minst en utländsk part har minskat från 18 miljarder kronor (2007) till 4,3 miljarder kronor (2008).

Frånvaron av likviditet, speciellt inom köpcentrumsektorn, spär på skillnaden i prisförväntningar mellan köpare och säljare. Jones Lang LaSalle förväntar sig att dessa skillnader minskar under året och att transaktionerna tar fart när marknaden närmar sig verkligt värde. En förutsättning är dock att prissänkningar realiseras på marknaden och att bankerna lättar på sina lånerestriktioner.