Lägre värden ger nya möjligheter

RAPPORTER Den globala konjunkturnedgångens effekter börjar på allvar synas på den svenska fastighetsmarknaden. Bra fastigheter i bra lägen bedöms stå emot nedgången bättre, både när det gäller vakansgrad och direktavkastningsnivåer. Samtidigt förväntas nya möjligheter uppstå för solventa aktörer, enligt Jones Lang LaSalles Nordic City Report våren 2009.

Publicerad den 4 Mars 2009

Efterfrågan på kontorslokaler sjunker nu efter en period av kraftig företagsexpansion och positiv tillväxt. Vakanserna, som i fjärde kvartalet uppgick till 9,3 procent i Stockholm, förväntas nu ha bottnat ut och öka under 2009. I linje med övriga Europa faller hyrorna i Stockholm och i fjärde kvartalet sjönk de i centrala Stockholm med sju procent jämfört med föregående kvartal.

- Generellt ser vi att det ökade utbudet av färdigställda kontorslokaler i kombination med en svagare efterfrågan resulterar i en negativ nettoabsorption och stigande vakansgrader i Stockholm. Vi förväntar oss dock att flera delmarknader, såsom Stockholms innerstad, kan komma att stå emot ganska bra och fortfarande erbjuda effektiva och flexibla lokaler till attraktiva hyresnivåer. Skillnaderna mellan fastighetsslagen förväntas också öka igen, säger Mikael Wallgren.

De kommande åren kommer närmare 370 000 kvadratmeter ny kontorsyta ut på marknaden. Jones Lang LaSalle förväntar sig en vakansgrad på elva procent för Stockholm respektive nio procent för Stockholm CBD vid årets slut. Hyresnivåerna förväntas sjunka med 10-20 procent under 2009, men utvecklingen generellt på fastighetsmarknaden är svårbedömd mot bakgrund av det ekonomiska läget.

Till skillnad mot hyresmarknaden påverkades transaktionsmarknaden av den globala finanskrisen redan under 2008. Efter två rekordår, 2006-2007, minskade den totala transaktionsvolymen med drygt 20 procent till närmare 120 miljarder kronor förra året. I Stockholm var nedgången något lägre; 13 procent, och volymen uppgick till 47 miljarder kronor. Den låga aktiviteten från fjärde kvartalet 2008 har fortsatt de första månaderna 2009.

- Flera av de högbelånade internationella investerarna har försvunnit från den svenska marknaden i takt med att direktavkastningskraven stigit och priserna bottnat ut på andra europeiska marknader. Samtidigt fortsätter bankerna att vara restriktiva. Mot bakgrund av detta ser vi att flera inhemska aktörer flyttar fram positionerna. I slutet av 2008 förvärvade bland annat 3:e AP-fonden delar av Kungsledens fastighetsportfölj, vilket skulle kunna ses som en förestående trend bland institutioner mot en högre viktning av fastighetstillgångar, säger Daniel Gorosch.

I den marknadssituation som nu råder bedömer Jones Lang LaSalle att nya möjligheter kommer att kunna uppstå under 2009 för såväl inhemska som internationella aktörer med större andel egen finansiering.

Direktavkastningsnivåerna i Stockholm CBD var 5,5 procent (4,6) vid utgången av 2008. På andra delmarknader och för B-fastigheter har avkastningen ökat med 1-1,5 procentenheter det senaste året. För 2009 förväntas denna trend fortsätta. Jones Lang LaSalle förutspår en direktavkastning för Stockholm CBD omkring 6 procent, vilket är i nivå med andra europeiska storstäder som Paris och Amsterdam.

Utvecklingen i de övriga nordiska länderna är i stort sett densamma som i Sverige. Den norska fastighetsmarknaden svarar för den största förändringen, med kraftigt fallande transaktionsvolymer. Volymen för 2008 föll med hela 65 procent jämfört med 2007 och direktavkastningsnivåerna steg under 2008 med 1,75 procentenheter i Oslo.