Agora: negativa värdeförändringar

Bolag Agora rapporterar om svårigheter att nyuthyra och omförhandla retailavtal. Bolaget skriver ner värdena betydligt.

Publicerad den 22 Februari 2018

Niomånadersrapportens 104 plus-miljoner ackumulerat har i bokslutet omvandlats till negativa värdeförändringar om 22 miljoner kronor. Skillnadeni fastigheternas marknadsvärde mellan årets tredje kvartal och fjärde kvartal 2017 förklaras av svårigheter i omförhandling och nyuthyrning till retail, skriver bolaget.

Helårssiffrorna:
Hyresintäkterna ökade med 22 procent till 403 Mkr (330).
• Driftnettot ökade med 37 procent till 205 Mkr (150).
• Förvaltningsresultatet ökade med 51 procent till 74 Mkr (49).
• Resultat efter skatt uppgick till 38 Mkr (92), vilket motsvarar 1,24 kr per stamaktie (3,21).
• Nettoinvesteringar i fastigheter uppgick till 105 Mkr (67).
• Värdet på fastighetsportföljen uppgick till 4 422 Mkr (4 339).

Agneta Segerhammar, tf vd och CFO, skriver:
- 2017 har varit ett år med uppgångar och nedgångar. Vi inledde årets tre kvartal med ökade driftnetton och förvaltningsresultat för att avsluta med ett något svagare fjärde kvartal. Om vi ser till hela 2017 och jämför med helår 2016 ökade driftnettot med 37 procent till 205 Mkr (150) och överskottsgraden till 51 procent (45).

- Förvaltningsresultatet ökade till 74 Mkr (49), en ökning med 51 procent. Ökningarna förklaras främst av förvärven av innerstadsgalleriorna Punkt och Gallerian i Västerås i september förra året.

Under 2017 har vi investerat 105 Mkr i våra fastigheter varav 42 Mkr under det fjärde kvartalet. Merparten av investeringarna avser hyresgästanpassningar i samband med nya uthyrningar. Eftersom investeringarna kommer först och hyresintäkter senare innebär det att vi under kommande kvartal 2018 har en ansträngd likviditetssituation.

- Jämför vi fjärde kvartalet med kvartalet innan avser den stora avvikelsen dock värdeförändringar på våra fastigheter som gick från 104 Mkr ackumulerat t o m kvartal tre, till -22 Mkr ackumulerat t o m kvartal fyra. Det finns ett antal olika förklaringar till värdeförändringen som sammanfallit under kvartalet och jag ska tydliggöra några.

- Under fjärde kvartalet har vi upplevt en trögare marknad avseende uthyrning och omförhandlingar inom detaljhandelssegmentet. Intresset från detaljhandelsföretag att nyetablera butiker har minskat. E-handelns tillväxt har, framförallt under senare del av året, tagit marknadsandelar av fysiska butiker. Det blev extra tydligt i samband med julhandeln. Det innebär att förväntade framtida hyresökningar avseende detaljhandelshyresgäster inte bedöms bli så stora som vi tidigare trott. För vår del innebär det också att våra uthyrningar framförallt har gjorts till andra typer av aktörer än till traditionella detaljhandelsaktörer, dvs till aktörer inom restaurang, café och service. Det medför stora investeringar i omställningar av lokalerna medan kontrakten i gengäld är längre och den långsiktiga hyran högre. Långsiktigt är det mycket bra för Agora då dessa verksamheter inte påverkas negativt av den ökande digitaliseringen.

- Vi har också, i tex Caroli, hyrt ut cirka 1 800 kvadratmeter till Lidl, vilket är en mycket bra uthyrning till en stabil hyresgäst och med långt avtal, men till en lägre hyra per kvadratmeter jämfört med en annan detaljhandelsaktör. En omställning av lokalen från sällanköpsvaror till dagligvaror innebär också en högre investering. Utökningen av dagligvaror i Caroli är mycket bra då den är helt i linje med vår plan att fylla Caroli med hyresgäster som betjänar närmarknadens behov av vardagsnära service.

- Alla dessa faktorer, de flesta i grunden positiva, slår kortsiktigt negativt på fastighetsvärdena.

- Den starka digitaliseringstrenden i samhället och de förändringar den innebär ser vi som en stor möjlighet för Agora. Våra fastigheter är ofta mycket centralt belägna i stadskärnor och/eller vid kommunikationshubbar. Restauranger och caféer tillsammans med gym, upplevelsebaserade koncept såsom Prison Island ökar i betydelse för att skapa liv i stadskärnorna på bekostnad av traditionell detaljhandel. Historiskt har detaljhandeln ofta valt att etablera sig på de mest attraktiva platserna där människor naturligt rör sig. Nu öppnas det möjligheter för andra aktörer att komma i åtnjutande av dessa centralt belägna platser och därmed också finnas där människor finns. Det blir allt viktigare att jobba med platsers attraktivitet för att locka besökare som är intresserade av mycket mer än bara detaljhandel.

- Under det senaste året har därför vårt fokus breddats väsentligt när vi utvecklar våra fastigheter för att maximera attraktionskraften för de som besöker våra platser. Våra uthyrningar det senaste halvåret har, som jag nämnt ovan, präglats av en allt bredare mix av hyresgäster inom service, restaurang, café, dagligvaror, utbildning och kontor. Den gemensamma nämnaren är vad människor har behov av och gör i sin vardag.

- För oss innebär den här förändringen en möjlighet att skapa nya koncept med ett bredare och attraktivare utbud på våra platser. Här är våra centrala lägen optimala för att skapa platser som drar människor. Som en del av vårt arbete med att möta digitaliseringens effekter har det varit naturligt för oss i ledningen och styrelsen att se över och omformulera Agoras vision, affärsidé och övergripande strategi för att betona att vårt perspektiv sträcker sig långt bortom detaljhandeln.

- Jag tycker vår nya vision sammanfattar detta på ett bra sätt: Vi skapar förutsättningar för stadens puls och berikar människors vardag.