Danske Banks analytiker: Risk för fastighetskris

"Jag kan varken svara ja eller nej på om det kan bli en fastighetskris. Det finns stora risker, med en svagare konjunktur samtidigt som räntorna går upp. Nu är det skarpt läge för fastighetsbranschen och en tydlig slutsats är att skuldsättningen måste ned", säger han.

Han konstaterar att rapporterna för det tredje kvartalet var fortsatt stabila, men att stigande räntor med en fördröjning påverkar avkastningskrav och fastighetsvärden.

"Nu under det fjärde kvartalet tror jag att vi kommer att få se större nedjusteringar av fastighetsvärden, vilket kommer att öka pressen på kreditbetygen", säger han.

Han tillägger att de stora fastighetsbolagen, som till stor del finansierar sig på obligationsmarknaden, är beroende av höga kreditbetyg och därför måste sänka sin skuldsättning för att kunna försvara betygen. Detta kan i grunden gå till på tre sätt: Sälja tillgångar, ställa in aktieutdelningar och nyemissioner.

Samtidigt är det inte säkert att detta alltid blir så enkelt. Vill många sälja samtidigt för att stärka sina balansräkningar pressas fastighetspriserna och frågan är också vilka köpare som finns. Många storägare kan även vara beroende av utdelningar för sitt eget kassaflöde och nyemissioner av aktier lär vara mindre attraktiva med låga börskurser som innebär substansrabatt på tillgångarna.

"Man kommer att behöva prioritera skuldägare framför aktieägare och dra ned på sina expansionsplaner. Det kan säkert bli en del ägarförändringar och konsolidering på marknaden", säger Louis Landeman och nämner att denna process redan har satt i gång med Roger Akelius intåg i Castellum.

Han poängterar att det nu är lite av ett sanningens ögonblick för hela fastighetsbranschen, där det kommer att krävas att bolagen agerar.

"Det finns väldigt stora risker. Man kan tänka sig att allt går kontrollerat till, där bolagen har tid på sig att få in pengar och anpassa sig. Men det kan också bli ett mer okontrollerat scenario där ett eller flera bolag är stressade att sälja tillgångar, vilket pressar priserna för alla, och man kan då hamna i en snabbare nedåtgående spiral som är svårare att hantera", säger han.

Det går inte att utesluta att detta utvecklar sig till en fastighetskris.

"Det är ett osäkert läge och det kan sluta på olika vis. Nu är vi i en situation som många, däribland jag, länge varnat för. Än så länge är det en kontrollerad process men det finns också ett annat, mer okontrollerat, scenario", säger Louis Landeman.

Samtidigt påpekar han att mycket också beror på det allmänna sentimentet globalt. Den senaste inflationssiffran från USA överraskade på nedsidan vilket fick räntor att falla, förväntningar på fortsatta räntehöjningar att skruvas ned och börserna att ta ett glädjeskutt.

"Det kan svänga snabbt. Har vi sett peak inflation globalt? Då kanske räntorna ska börja sjunka, konjunkturen mjuklanda och det blir lättare att få finansiering", säger Louis Landeman

Riksbanken kom i sin färska stabilitetsrapport med en liknande varning om att högre räntor kan leda till negativ spiral för de högt skuldsatta fastighetsbolagen. Stigande räntor innebär lägre fastighetsvärden som i sin tur leder till en ökad belåningsgrad som kan tvinga fram försäljningar, vilka i sin tur leder än lägre fastighetsvärden och så vidare. Problemen kan då snabbt sprida sig till banksektorn och i värsta fall hota den finansiella stabiliteten.

Louis Landeman säger att man även kan diskutera Riksbankens eget ansvar för det som nu händer på fastighetsmarknaden.

"Det handlar naturligtvis om att olika aktörer tagit på sig mycket risk för att de vill tjäna pengar. Men de har gjort det i en miljö som varit styrd av Riksbanken och andra centralbanker. Nollränta har byggts in i beteendet och Riksbanken har med köp av bland annat företagsobligationer sänt signalen att de alltid kommer att finnas där", säger han.

"Riksbanken ensidiga fokus på inflationsmålet framstår mer och mer som kejsarens nya kläder. De utlovade att man kunde köra på med minusränta och stödköp utan några negativa konsekvenser – och nu ser vi följden av det", fortsätter han.

Ämnen

Bolag Danske Bank

---