Castellum: 96 procent av Q2-hyrorna är inbetalda

Q1-siffrorna:
• Intäkterna för perioden januari-mars 2020 uppgick till 1 476 Mkr (1 433 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 794 Mkr (726), motsvarande 2,91 kronor (2,66) per aktie – en ökning med 9%.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 3 Mkr (689) och på derivat till -167 Mkr (-121).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 482 Mkr (1 341), motsvarande 1,76 kronor (4,91) per aktie.
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 193 kr (178) per aktie – en ökning med 8%.
• Nettoinvesteringarna uppgick till 643 Mkr (-726) varav 75 Mkr (2 518) avsåg förvärv, 568 Mkr (777) ny-, till- och ombyggnationer och 0 Mkr (4 021) försäljningar. Fastighetsvärdet vid periodens utgång uppgick till 96,3 miljarder kronor.
• Nettouthyrningen för perioden uppgick till 99 Mkr (-7).

Vd Henrik Saxborn:
– I skrivande stund, den 24 april 2020, är jag i en situation där jag ska kommentera Castellums bokslut för första kvartalet och samtidigt bedöma framtiden under de väldigt speciella omständigheter som nu råder för Castellum, för fastighetsbranschen, för Sverige och för världen.

– Vi kan först kort konstatera att första kvartalet har varit starkt och uppvisar ett ökat förvaltningsresultat om 9%, vilket naturligtvis beror på att årets första månaders resultat påverkats högst marginellt av pågående coronakris. Vi kan också konstatera att vi, vid kvartalsskiftet, när de flesta kunder förskottsbetalar tre månadshyror, fått in 96 procent av dessa hyror. Det är mycket starkt och antyder att intäkterna även kvartal 2 kommer att ligga nära det normala. Viktigast just nu är dock att blicka framåt och försöka se hur den närmaste tiden kommer att se ut för Castellum.

– 5 700 kunder ger en mycket stark motståndskraft mot kriser. Kunderna är spridda över en rad olika branscher med offentlig verksamhet som en av mest framträdande. Endast 7% av värdet avser handelsfastigheter. 92% av fastighetsvärdet är i Sverige, för-delat på 17 orter i olika regioner. Såväl balansräkning som kassaflödet är starkt. Finansiering för minst ett år framöver finns på plats. Med detta sagt kan vi fundera över hur kriser ofta slår ekonomiskt i vår bransch.

– Här är det viktigt att skilja mellan olika dimensioner: Balansräkningen: Vi vet av erfarenhet från tidigare kriser att utdragna processer som denna slår snabbare och hårdare på fastighetsvärdena än på hyresintäkterna. Det är lätt att inse att om fastighetsvärdena sjunker framöver, innebär det att substansvärdena vid årsskiftet redan är historia. Ett hypotetiskt räkneexempel: Vid 50% belåningsgrad innebär en 10% nedgång i fastighetsvärdena en minskning av substansen med 20% – med åtföljande uppgång av belåningsgraden. För Castellums del kan vi konstatera att även 20% nedgång i fastighetsvärdena innebär en fortsatt rimlig position – en belåningsgrad på 53% mot 43% vid årsskiftet. Vi har i brist på jämförelseobjekt vid fastighetsvärderingen valt att inte göra någon generell förändring av avkastningskrav vid detta kvartalsskifte, utan enbart gjort enskilda justeringar på fastighetsnivå.

– Resultaträkningen: Förändringen i förvaltningsresultatet är, som sagt, väsentligt trögare än så. Under såväl IT-krisen 2000 som finanskrisen 2008–09 lyckades Castellum öka förvaltningsresultatet (och därmed utdelningen) varje år. En stor mängd konkurser kan försämra detta utfall. Tidsaspekten är givetvis avgörande. Hur långdragen blir krisen och restriktionerna för många näringar? Hur snabbt kan vi återgå till det normala? Det vi kan se idag är att 96% av hyrorna för andra kvartalet har betalats in, vilket i princip följer normalt betalningsmönster, och att 140 kunder med en kvartalshyra om 58 Mkr har fått likviditetslättnad, varav näst intill allt avser övergång till månadshyra.

– Volymen uppsagda kontrakt minskade faktiskt i mars månad jämfört med året innan och vi upplevde inga konkurser. Samtidigt tecknades nya kontrakt för 117 Mkr så nettouthyrningen, bara i mars, uppgick till 90 Mkr. Då skall noteras att 69 Mkr kan tillskrivas vårt långa hyresavtal med Eon för det nya huvudkontoret i Malmö. För hela kvartalet uppgick nettouthyrningen till 99 Mkr varav –10 Mkr i befintligt och + 109 Mkr i projekt.

– Finansieringen: Viktigast av allt – för ett fastighetsbolag – är dock att säkert kunna finansiera sin verksamhet på såväl kort som lång sikt. Vid fortsatt normal verksamhet och planerad investeringstakt kommer våra kreditlöften att räcka fram till mitten av 2021 utan att några som helst nya krediter tillförs. Obligationsmarknaden, som låg nere under en period har nu börjat fungera igen, men med högre prissättning och bankerna tycks villiga att öka lånen till stabila kunder.

– Vad gör vi för att hjälpa? Vi vill göra vår insats för att stödja våra kunder, våra anställda, våra aktieägare och samhället i stort.
– Kunderna: Vi har den senaste tiden ökat dialogen markant och stödjer de kunder som är i mest behov av likviditet. I flertalet fall innebär det att vi går från kvartals- till månadsdebitering och för de absolut mest kritiska lägena ger vi tillfälliga lättnader på hyran. I nuläget är det endast en mycket liten del av det totala hyresvärdet som har stora problem och behöver hjälp. De bolag som har givits lättnader motsvarar endast 4% av totala hyresintäkter.

– Personalen: Vi har de senaste fem veckorna förändrat vår arbetsmodell markant så att en absolut majoritet av anställda arbetar hemifrån. Det finns undantag där vi förvaltar samhällsviktiga funktioner eller av andra skäl inte kan arbeta hemifrån. Jag vill i detta sammanhang rikta ett stort tack till alla medarbetare som nu sliter många fler timmar än de normala arbetstiderna för att stötta kunder och se till att fastigheter och projekt trots svårigheter fungerar.

– Samhället: Våra pågående projekt Domstolsverket och Eons huvudkontor i Malmö fortsätter enligt plan och bidrar till att upprätthålla sysselsättningen i den regionen. 23% av vårt bestånd består av statliga myndigheter och verk där det är viktigt att vi ser till att dessa funktioner har lokaler som fungerar under rådande kris. Till det så planeras nu flera nya projekt för domstolar, Polisväsende och Immi-grationsverket som kommer att stärka deras verksamhet. Dessa projekt står för en total investeringsvolym om cirka 2,5 miljarder kr. Som en ren samhällsinsats har vi avsatt 0,5 Mkr/år i tre år till BRIS för att garantera öppethållande 24/7 i tider när våra barn kan drabbas hårt likväl som de äldre.

– Aktieägarna: Som noterat börsbolag är vår huvuduppgift att skapa avkastning – aktieägarvärde – för våra ägare inom de ramar som företagets utveckling och samhällsförutsättningarna tillåter. Det är mycket svårt att prognostisera årets utfall men förhoppningsvis kommer inte heller denna kris att allvarligt påverka Castellums långsiktiga utdelningskapacitet. Med ödmjukhet inför det rådande läget så kan vi ändå konstatera att, av de tidigare tuffa kriserna att döma, är det inte omöjligt att vi ändå kan komma på plus. Sammanfattningsvis är jag, som sagt, mycket ödmjuk inför läget och framtiden, men trygg i att vi i Castellum har både finansiella resurser, kapacitet och kompetens för att på ett bra sätt gemensamt arbeta oss igenom dessa svåra tider.

Ämnen

Bolag Castellum Henrik Saxborn

---