Bild: Pandox
Hotellfastighetsägare bör successivt fasa ut managementavtalen till förmån för incitamentsbaserade hyresavtal, menar Nissen, som den 3 mars deltar i en paneldebatt på hotellkonferensen IHIF i Berlin, där frågan kommer att diskuteras.
Traditionella managementavtal bygger på att fastighetsägaren uppdrar åt en operatör att driva hotellet mot en ”management fee”, ofta en andel av hotellets försäljning. I vissa fall betalar fastighetsägaren utöver detta även ut en ’incentive fee’ som baseras på hotellets resultat, men denna utgör i allmänhet en mindre del.
– Eftersom omsättningen styr operatörens förtjänst innebär avtalsstrukturen naturligtvis att operatören fokuserar på att maximera intäkterna, säger Anders Nissen.
- Frågor kring produktivitet och lönsamhet hamnar i skymundan, något som går stick i stäv med fastighetsägarens intressen då produktivitet och lönsamhet är de viktigaste kriterierna för värdetillväxt i en hotellfastighet.
Kännetecknande för managementavtal är även att fastighetsägaren står för alla investeringar i fastigheten. Fastighetsägaren befinner sig i situationen att både svara för verksamhet och samtliga investeringar, medan operatören – som kontrollerar värdekedjan – delar uppsidan, men inte har del i vare sig risk eller investeringar. Lösningen är, enligt Anders Nissen, incitamentsbaserade hyresavtal. Den hyra operatören betalar baseras på rörelsens omsättning, och kostnader för investeringar och produktutveckling fördelas på ett sätt som skapar gemensamma drivkrafter.
– Avtalsformen ger incitament för operatören att öka lönsamheten genom att öka intäkter, minska kostnader och satsa på långsiktiga investeringar i produkten, säger han. Parterna delar både på upp- och nedsida där kapital, potential och risk är i rimlig balans mellan parterna.
Klimatanpassning – missa inte hållbarhetsaffären
Presenteras av Pattern Geographic
Utveckla arbetsplatsstrategier med WeOffices tillförlitliga och evidensbaserade metodik
Presenteras av WeOffice
Bolag Neobo stärker upp i toppen av bolaget genom rekryteringen av Ali Ali som ny transaktionschef. För Fastighetssverige berättar han vad som lockade med att ansluta till Neobo, om sin snabba karriärsutveckling, om tiden på Rikshem, om sin syn på transaktionsmarknaden för bostäder samt om vilken nytta han har av sin karriär som fotbollsdomare.
Nordic Property News
reports the latest news from the Nordic real estate market with an international newsletter every weekday.
Lokalmarknadsdagen
Stora Samhällsfastighetsdagen
Fastighetsmarknadsdagen Östergötland
Fastighetsmarknadsdagen Jönköping
Kommentera
När du lämnar en kommentar måste du uppge e-post, den används endast till att informera dig om svar på din kommentar och visas inte för andra besökare.