Klövern: Negativ nettouthyrning – men 98 procent av Q4-hyrorna inne

Intäkterna för Q3 uppgick till 808 mkr (921) under årets tredje kvartal. Intäkterna påverkades positivt av stigande hyresnivåer men negativt av nettoförsäljning av fastigheter under 2019, bland annat hela beståndet i Karlstad och samtliga förvaltningsfastigheter i Örebro.

Rabatter relaterade till covid-19 hade en negativ effekt uppgående till 1 mkr under kvartalet. I jämförbart bestånd, dvs fastigheter som ägts under hela 2019 och 2020, uppgick intäkterna till 774 mkr (787). Fastighetskostnaderna uppgick till 228 mkr (270). Reserverade och konstaterade kundförluster uppgick till 1 mkr i det tredje kvartalet. För jämförbart bestånd uppgick fastighetskostnaderna till 220 mkr (231).

Driftöverskottet uppgick till 580 mkr (651) under kvartalet. I jämförbart bestånd uppgick driftöverskottet till 554 mkr (556). Överskottsgraden uppgick till 72 procent (71).

Förvaltningsresultatet uppgick till 365 mkr (395).

Resultatet före skatt uppgick till 393 mkr (728) och påverkades bland annat av 33 mkr (327) avseende värdeförändringar på fastigheter.

Den externa nettoinflyttningen uppgick till –46 mkr (17) under det tredje kvartalet. Några av de största inflyttningarna under kvartalet var Kalmar kommun på 3 029 kvm i Kalmar och Svenska Handelsbanken på 1 082 kvm i Västerås. Två av de största avflyttningarna under kvartalet var Fairway Center på 2 639 kvm och Sund og Bælt Holding på 973 kvm, båda i Köpenhamn.

Den ekonomiska uthyrningsgraden för samtliga fastigheter uppgick till 88 procent (90) och 79 procent (81) mätt som yta.

Vd Rutger Arnhult:

– År 2020 är på grund av covid-19 ett år som inget annat. Vi kan dock konstatera att Klöverns affär är långsiktig, stabil och levererar goda resultat helt enligt plan i en marknad som nu återhämtar sig. Vi gynnas av våra avtalsbundna hyresintäkter och därtill av en hyresgästsammansättning som totalt sett klarat av att möta de rådande marknadsförutsättningarna utan alltför stor påverkan.

– Klöverns resultat för årets första nio månader ligger i linje med våra förväntningar. Resultatet påverkades positivt av en effektiv fastighetsförvaltning. I jämförbart bestånd var både intäkterna och driftöverskottet på samma nivå som motsvarande period 2019.

– Förvaltningsresultatet uppgick till 982 mkr och efter positiva värdeförändringar på fastigheter om 818 mkr blev resultatet före skatt 1 661 mkr. Avkastningen på eget kapital uppgick under de senaste 12 månaderna till 13 procent.

– Det är glädjande att se att flera makroekonomiska indikatorer nu visar på en återhämtning i ekonomin. Detta förvisso från andra kvartalets nedtryckta nivåer men av allt att döma ligger nu den kraftiga avmattningen under våren bakom oss. Att marknaden håller på att återhämta sig ser vi också genom en allt högre efterfrågan i hyres- och transaktionsmarknaden samt genom allt bättre finansieringsförutsättningar i kapitalmarknaden. Vi kan också konstatera att våra hyresgäster i allt större utsträckning återigen är på plats på sina kontor.

– Totalt sett uppgick den externa nettoinflyttningen till –46 mkr under det tredje kvartalet vilket är en direkt effekt av det första halvårets avmattning på uthyrningsmarknaden. Den enskilt största förklaringen till den negativa nettoinflyttningen är en avflyttning av ett hotell vilket haft en påverkan om –16 mkr. Hotellet är dock, från och med oktober, i drift igen. Trots ett svagare affärsklimat under våren har vi under det tredje kvartalet också välkomnat en rad nya hyresgäster såsom bland annat Kalmar kommun, Linköpings universitet och Trafikverket.

– Projektutveckling har en central roll i vår affärsmodell och positionerar också Klövern som långsiktig stadsutvecklare. Den 30 september utgjorde förädlingsfastigheter 16 procent av vårt totala fastighetsvärde och under årets första nio månader uppgick investeringarna till 1 710 mkr. De pågående projekten förväntas ha en stor positiv effekt på nettoinflyttningen under de kommande två åren.

– Våra två största pågående kommersiella projekt, båda i New York, löper på enligt plan och väntas stå färdiga under det andra kvartalet 2021 respektive det första kvartalet 2022. Bostadsmarknaden har varit fortsatt stabil under de senaste månaderna, vilket är glädjande. I oktober byggstartades den första etappen, omfattande 60 lägenheter, av projektet Nacka Strand 1.

– Totalt sett bidrog projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, med värdeökningar på fastigheter om 246 mkr under de tre första kvartalen av 2020.

– Under 2020 har vi lagt ett särskilt fokus på att säkra en god och långsiktig finansiering samt att öka vår finansiella styrka ytterligare. Under det andra kvartalet refinansierade Klövern 5 miljarder kronor i befintliga banklån och säkerställda obligationer. Vi erhöll också nya lån och kreditbeslut avseende nya lån om över 4 miljarder kronor. I juni erhöll Klövern därefter en investment grade-rating (BBB- med stabila utsikter) från Scope Ratings vilket är positivt vid framtida finansiering.

– I syfte att tillvarata de möjligheter vi ser till fortsatt värdeskapande genom förädling och utveckling av byggrättsportföljen, selektiva förvärv samt för att bibehålla en balans mellan eget kapital och skulder, beslutade Klöverns styrelse i början av oktober att, under förutsättning av godkännande vid en extra bolagsstämma den 13 november 2020, genomföra en fullt garanterad nyemission om cirka 2 miljarder kronor med företrädesrätt för befintliga stamaktieägare. I oktober meddelade vi även att gröna obligationer till ett värde av 2 miljarder kronor, med förfall 2024, emitterats. De finansiella nyckeltalen – t ex soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad – kommer att stärkas ytterligare genom dessa åtgärder.

– Genom ett strävsamt arbete under många år har vi i enlighet med vår strategi fokuserat fastighetsportföljen till de tillväxtorter och marknader där vi vill vara långsiktiga ägare. I oktober har vi tillträtt ett par mindre, men strategiskt viktiga, förvärv i Fiskhamnen i Göteborg och i Uppsala Business Park.

– Fastighetsportföljens värde summerade vid det tredje kvartalets utgång till 57 miljarder kronor, varav utlandsportföljen i Köpenhamn och New York svarade för 16 procent.

– Klöverns hyresgäster har generellt sett påverkats i relativt liten utsträckning av pandemin. En begränsad del av kundbasen, inte minst inom hotell-, restaurang- och mässverksamhet, har dock av naturliga skäl haft det mer utmanande. Vi har en mycket nära dialog med de hyresgäster som på något sätt sökt hyreslättnader och i varje enskilt fall har bedömningen gjorts huruvida det finns förutsättningar för exempelvis rabatter och anstånd i kombination med det statliga hyresstödet. Flera hyresgäster erbjöds tidigt att övergå till att erlägga sina hyror månadsvis istället för kvartalsvis.

– Justerat för de hyresgäster som betalar månadsvis, uppgick Klöverns erhållna och bedömda säkra hyresinbetalningar per den 19 oktober 2020 till totalt 98 procent av de aviserade hyrorna avseende det fjärde kvartalet. Vid motsvarande tidpunkt 2019 hade 99 procent av hyrorna erhållits.

– Sammanfattningsvis kan konstateras att vi levererar ett bra resultat trots att förutsättningarna under 2020 är speciella och utmanande. De senaste veckornas utveckling av pandemin i Europa kan komma att påverka takten i ekonomins återhämtning. Men med reservation för denna osäkerhetsfaktor ser jag ändå fram emot en bra avslutning på detta annorlunda år.

Ämnen

Bolag Klövern Rutger Arnhult

---