Christina Nyman: "Ytterligare ett tufft år för många fastighetsbolag"

Ett hushåll med medianlöner och normalstort bolån får cirka 3 700 kronor i månaden i ökad köpkraft 2025 jämfört med i fjol, tack vare lägre inflation, reallöneökningar och ränte- och skattesänkningar. Det betyder en starkare bostadsmarknad, som förstärks ytterligare om amorteringskravet dessutom skulle sänkas, enligt Handelsbankens nya fastighetsrapport.
– Optimismen på bostadsmarknaden visar att hushållen känner sig allt mer trygga med den ekonomiska utvecklingen. Vi räknar med att bostadspriserna fortsätter öka, säger Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman.

Med inflationen i schack och svag konjunktur fortsätter Riksbanken att sänka räntan. Redan i februari kan den vara på en långsiktigt normal nivå på 2,25 procent, enligt Handelsbankens bedömning.
– Långräntor föll relativt mycket tidigare i år och nu faller även de rörliga snabbt i spåren av Riksbankens räntesänkningar. Det betyder att det nu är hugget som stucket med rörliga eller bundna räntor ur ett rent kostnadsperspektiv.
Samtidigt är osäkerheten kring ränteutvecklingen fortsatt stor, inte minst kopplat till vad Donald Trumps ekonomiska politik kommer att innebära i praktiken. Osäkerheten förstärks av att förväntningarna på centralbankerna har rört sig relativt mycket senaste året. Det gäller både takten på räntesänkningar och nivåer.

Förväntningar om lägre räntor har bidragit till bostadsmarknadens återhämtning och gradvis ökande bopriser. Det tar fortfarande längre tid än tidigare att sälja sin bostad, men försäljningsaktiviteten är trots det nära normal, och optimismen hos hushållen ökar.
– Vår prognos utgår från att hushållens skuldsättning förblir kring dagens nivåer och att bostadspriserna ökar med cirka fyra procent per år.

Handelsbankens makroekonomer bedömer att behovet av nya bostäder uppgår till cirka 35 000 per år de kommande tio åren i riket som helhet, vilket är i linje med dagens byggtakt. Behovet av nya bostäder är störst i storstadsregionerna. Större boenden är särskilt eftertraktade och har ökat snabbast i pris de senaste åren, något som i viss mån kan dämpas av att andelen unga i samhället nu minskar. Samtidigt ökar andelen äldre som har lägre flyttbenägenhet. Ett ökat byggande av seniorboenden skulle kunna förbättra rörligheten på bostadsmarknaden och dämpa bristen på småhus ytterligare.
– De höga bostadsprisnivåerna, inte minst i storstadsområden, gör det svårt för många förstagångsköpare och växande hushåll att kunna efterfråga en bostad. En ytterligare anledning är de krav som ställs på såväl inkomst som kontantinsats vid bostadsköp, säger Christina Nyman.

Nyligen presenterades en statlig utredning som föreslår lättnader i dessa krav, i ett första steg höjt bolånetak till 90 procent och slopat skärpt amorteringskrav. I ett andra steg föreslås ett generellt amorteringskrav på en procent vid belåning över 50 procent av fastighetens värde. Att slopa det skärpta amorteringskravet påverkar främst de med lite högre inkomster samtidigt som många hushåll i storstadsområden har svårt att få lån till 90 procent av bostadens värde. Skulle det första amorteringskravet sänkas till en procent kan dock en Stockholmsfamilj med medianinkomster låna cirka 600 000 kronor mer, samtidigt som skuldkvoten stiger mot 4,5.

De senaste tio åren har priserna på små lägenheter i Stockholm och Göteborg knappt ökat. Stillastående bostadspriser kan gynna förstagångsköpare. En risk med att lätta på kraven är att bostadspriser och skulder kan komma att öka snabbt.
– För att minska riskerna med en eventuellt ökande skuldsättning kan man överväga att samtidigt öka incitamenten för hushåll att ha en större andel bundna räntor.

Till 2033 behöver cirka 22 700 lokalbyggnader renoveras för att leva upp till nya EU-regler om energieffektivitet. Utbildningslokaler och kontor påverkas mest. Närmare 70 procent av lokalerna finns i Götaland, drygt 20 procent i Svealand och knappt tio procent i Norrland. Även om majoriteten av byggnader med fjärrvärme klarar gränsvärdena står både privata och offentliga fastighetsägare inför stora utmaningar och behöver öka takten i sin omställning för att klara de nya regelverken.

Läget för den kommersiella fastighetsmarknaden fortsätter att vara splittrat. Tillgången till finansiering har snabbt förbättrats och på den svenska obligationsmarknaden dominerar fastighetsbolagen igen, dessutom får fler bolag tillgång till den europeiska kapitalmarknaden. Även aktiemarknaden gillar åter fastighetsaktier och har siktet inställt på tillväxt. Efter det stora aktierallyt i slutet av 2023, som lyfte fastighetsaktier med över 30 procent på två månader, har priserna fortsatt att öka gradvis och Handelsbankens makroekonomer bedömer att en tämligen lugn period väntas 2025, med lägre volatilitet.

Samtidigt ökar vakanserna, framför allt för kontor, till följd av svag konjunktur och för att hyresgäster vill omförhandla och minska sina lokalytor. Precis som bostadsköpare nu har mycket att välja på finns det även för kommersiella aktörer större möjlighet att välja både bättre läge och bättre kvalitet. Utsikterna för hyresintäkterna inför 2025 är dämpade, till skillnad från de senaste åren så får bolagen 2025 inte hjälp av höga indexuppräkningar av hyrorna.
– Sammantaget betyder detta att det kan bli ytterligare ett tufft år för många fastighetsbolag, säger Christina Nyman.

Ämnen

Ekonomi/Finansiering Handelsbanken Christina Nyman

---