Opinion: Rekonstruktionsvågen bland stora hyresgäster kan vara en kalldusch för hyresvärden

Inflationen och räntan sjunker och många uppfattar att vi går mot ljusare tider. Än är det dock för tidigt att andas ut. Många företag kämpar fortfarande med höga kostnader och skatteuppskov från pandemin som nu förfaller till betalning. Det är därför inte förvånande att vi befinner oss i en våg av företagsrekonstruktioner.

Även om antalet rekonstruktioner fortfarande är litet jämfört med antalet konkurser, inleddes mer än dubbelt så många rekonstruktioner under 2024 som under 2023. Under samma period ökade konkurserna "bara" med 23 procent. Dessutom tenderar företag som genomgår rekonstruktion att vara större vad gäller omsättning, antal anställda och etableringar, vilket gör att konsekvenserna av en genomsnittlig rekonstruktion berör fler.*

I denna turbulens blir säkerheter i hyresavtal särskilt viktiga för hyresvärdar. För en hyresvärd är en uthyrning i regel förknippad med uthyrningskostnader, till exempel lokalanpassning. Av denna anledning anses hyresavtal som ingås för en längre tid ha ett högre ekonomiskt värde för en hyresvärd eftersom fastighetens intjäningsförmåga är säkrad under en bestämd period framåt. Denna grundläggande ekonomiska utgångspunkt har dock fått ett viktigt undantag i rekonstruktionslagen: En hyresgäst i rekonstruktion kan säga upp ett hyresavtal med endast tre månaders varsel, oavsett avtalslängd. Hyresvärden har då rätt till skadestånd – men eftersom skadeståndet räknas som en "gammal" och oprioriterad fordran hamnar det i rekonstruktionens ackord och riskerar att skrivas ned. Den som har en ordentligt utformad säkerhetsklausul i hyresavtalet får däremot i regel full täckning ur säkerheten, och bara den del av skadeståndet som överstiger säkerhetens belopp skrivs ned. Med säkerhetsklausul avses i regel hyresdeposition, bankgaranti, moderbolagsborgen eller annan säkerhet för hyresgästens förpliktelser enligt hyresavtalet.

Det stora problemet, som allt fler hyresvärdar upptäcker, särskilt om hyresavtalet är ingånget i gamla branschmallar, är att säkerhetsvillkoren kan vara formulerade så att de inte omfattar skadestånd enligt 2022 års rekonstruktionslag. De flesta standardavtal specificerar att säkerheten omfattar hyresgästens förpliktelser enligt hyresavtalet och 12 kap. jordabalken, men nämner sällan rekonstruktionslagens skadebestämmelser. Om hyresgästen då bestrider ansvaret kan en domstol – som tolkar säkerhetsåtaganden restriktivt – anse att skadeståndet inte omfattas av säkerheten. I praktiken innebär det att hyresvärden ändå blir en oprioriterad fordringsägare och riskerar att få betalt först efter ett eventuellt ackord (som dessutom ofta innebär nedskrivning).

Alltså: om säkerhetsklausulen inte är korrekt formulerad riskerar hyresvärden att stå utan det skydd man trodde sig ha. Denna brist i avtalen är inte bara teoretisk – många fastighetsägare, förvaltare och företag som tillhandahåller standardmallar har ännu inte uppdaterat sina handlingar för att täcka just rekonstruktionslagens specifika regler.

För att begränsa rekonstruktionsvågens negativa påverkan på fastighetsmarknaden, behöver hyresvärdar börja med ett systematiskt hyresriskarbete. Ett bra sätt är att börja ställa följande frågor:
1) Hur mycket är säkerheten i hyresavtalsportföljen egentligen värd?
2) Vilka säkerhetsverktyg står till hyresvärdens förfogande vid hyresupplåtelse?
3) Har hyresvärden en strategi för att hantera säkerhetsrisken vid omförhandlingar i de fall hyresgästen kräver tillbaka depositionen eller inte vill bekosta bankgarantin?

Att vara förberedd är avgörande, inte minst i tider där företagsrekonstruktioner blivit vardagsmat. En ordentligt utformad säkerhet kan utgöra skillnaden mellan att dra en lättnadens suck – eller möta en kalldusch.

Edvin Lindhout, MSc (Handelshögskolan) och VD på Ebie AB
Haymanot Wachtmeister, juris doktor i civilrätt och chefsjurist på Heba Fastighets AB

*https://www.creditsafe.com/se/sv/blog/konkurser/konkursstatistik.html

Ämnen

Juridik Edvin Lindhout Ebie Haymanot Wachtmeister Heba

---