Splittrad bild av Sveriges fastighetsmarknad 2010

RAPPORTER Newsec har tagit tempen på fastighetsmarknaderna i våra tre största städer. Och det är en brokig bild man presenterar i vårens Newsec Property Outlook.

Publicerad den 11 Mars 2010

Drygt hälften av det kapital som satsades på fastighetsmarknaden i Sverige 2009 hamnade i Stockholmsregionen. Med en sammanlagd transaktionsvolym på 16,3 miljarder kronor ökade regionen sin andel till 54 procent av landets totala omsättning. Störst intresse genererar bostadsfastigheter där återhämtningen är snabbast.

- Botten på den svenska fastighetsmarknaden är nådd - och passerad. Nu finns köpare framförallt till bostadsfastigheter. Det är tuffare för kommersiella fastigheter, men rätt objekt som möter hyresgästernas allt högre krav går absolut att hitta köpare till. Precis som för resten av Sverige råder en selektivitet på Stockholms fastighetsmarknad, både mellan fastighetssegment och mellan delmarknader. Bostäder har identifierats som ett segment med goda framtidsutsikter under kommande år och bedöms få en relativt snabb återhämtning tack vare stabila kassaflöden. Investerarna är redan medvetna om detta och Newsec har idag över 100 potentiella investerare för bostadsfastigheter runt om i Sverige, säger Marie Bucht, analyschef på Newsec.

Under förra våren låg transaktionsaktiviteten på Göteborgs fastighetsmarknad i princip helt stilla men därefter genomfördes ett par bytesaffärer tillsammans med försäljningar av främst fastigheter belägna i attraktiva lägen och med bra kassaflöden. Tack vare uppsvinget från sommaren behöll Göteborgsmarknaden sin andel om cirka tio procent av den totala svenska transaktionsvolymen. Vid summeringen av 2009 landade omsättningen på 3,2 miljarder kronor, vilket motsvarar elva procent av Sveriges totala volym. Dock är omsättningen betydligt lägre jämfört med tidigare år.

Västra Götalands beroende av verkstadsindustrin innebar en tydlig påverkan på fastighetsmarknaden under lågkonjunkturen. Effekten märks, med viss eftersläpning, främst på kontorsmarknaden då flera tjänsteföretag har verkstadsindustrin som sina kunder.

- Vi ser att vakansen bland kontorsfastigheter i Göteborgs mest attraktiva cityområde ökar från dagens dryga åtta procent till drygt tio procent under slutet av 2010. En vändning kommer sannolikt först under 2011 vilket innebär ökad konkurrens och tydligare krav på kvalitet, yteffektivitet och miljöprestanda, säger Marie Bucht.

Malmö har under lågkonjunkturen behållit sin andel på cirka tio procent av den totala svenska transaktionsvolymen. Under 2009 summerades Malmös sammanlagda transaktionsvolym till närmare 3,1 miljarder kronor, vilket motsvarar tio procent av hela landets omsättning. Dock ska beaktas att likviditeten idag är mycket lägre jämfört med rekordåren. Under 2010 förutspås en stigande volym men prognosen är att den inte kommer komma upp till rekordårens nivåer då bankernas räntemarginaler förväntas normaliseras på högre nivåer jämfört med före finanskrisen.

Att Malmöregionen satsat hårt på tjänstesektorn har visserligen mildrat, men inte helt förtagit effekten av den internationella lågkonjunkturen. Effekten märks, med viss eftersläpning, på kontorsmarknaden där konkurrensen ökar i takt med att företagen vänjer sig vid slimmade organisationer

- Vi ser att vakansen bland kontorsfastigheter i Malmös mest attraktiva cityområde ökar från dagens 8,5 procent till 9,5 procent under slutet av 2010. Det innebär ökad konkurrens och tydligare krav på kvalitet, yteffektivitet och miljöprestanda, säger Marie Bucht, analyschef på Newsec.

I det attraktiva kontorsområdet CBD (Central Business District) har konvertering av omoderna och ineffektiva kontorsfastigheter fortsatt, vilket begränsat vakansökningen. Nyproduktionen har under de sista åren främst ägt rum på Universitetsholmen och i Västra Hamnen, och här finns idag en stor del av Malmös moderna fastighetsbestånd. I Västra Hamnen har vakansen stigit något under 2009 men är fortfarande lägre än i CBD.

Malmö är ett tydligt exempel på en trend där hyresgästerna vid sidan av läget i allt högre grad fokuserar på lokalens totalkostnad istället för kvadratmeterhyran. Kvalitet, yteffektivitet och miljöprestanda har blivit nyckelord. Lokalen har i allt större utsträckning också blivit en del av organisationens varumärke. Miljömedvetenhet har ökat på både hyresmarknaden och bland investerare. Äldre och omoderna lokaler kommer få det ännu tuffare under kommande år.

När det gäller bostadsfastigheter kan man där se ett segment med goda framtidsutsikter under kommande år som bedöms få en relativt snabb återhämtning tack vare stabila kassaflöden.

Investerarna är redan medvetna om detta och Newsec har idag över 100 potentiella investerare för bostadsfastigheter runt om i Sverige.

- Svårigheter att få finansiering är fortfarande en av de faktorer som håller tillbaka transaktionsmarknaden, men även här har läget förbättrats och kommer att fortsätta förbättras under året, säger Marie Bucht, analyschef på Newsec.