NAI Svefa: Lätt att sälja samhällsfastigheter

Försäljning av samhällsfastigheter är en relativt ny företeelse. Synen på fastigheter som till exempel kriminalvårdsanläggningar, sjukhus, skolor och ålderdomshem har förändrats. Från att ses som en illikvid tillgång, utan eller med endast låga marknadsvärden och med höga riskpåslag i början av 1990-talet till att idag utgöra attraktiva investeringsobjekt med en växande grupp uttalade investerare och en press nedåt på direktavkastningskraven.

- Den goda efterfrågan på samhällsfastigheter tillsammans med att flera landsting och kommuner har kommunicerat säljplaner gör att vår bedömning är att transaktionsvolymen av samhällsfastigheter kommer att öka. Det offentligas prioriteringar flyttas till kärnverksamheten och marknadsläget är gynnsamt vilket gör att fördelarna med en försäljning i flera fall väger över, säger Åsa Henninge, analyschef på NAI Svefa

Av rapporten framgår att underhållsbehovet i beståndet av allmännyttiga bostäder och samhällsfastigheter är stort, en ekonomisk utmaning för stat, landsting och kommuner samt för de kommunala bostadsbolag som kan innebära ett hot mot välfärden. Tillsammans med förändringarna i lagen om allmännyttiga bostadsbolag som stipulerar att relationen mellan kommunen och det allmännyttiga bolaget ska vara affärsmässig och ekonomierna åtskilda innebär det finansiella svårigheter för bolag med stora miljonprogramsbestånd. För de offentliga ägarna av samhällsfastigheter kan det innebära krav på ytterligare besparingar i kärnverksamheten.
- Flera offentliga verksamheter lyder redan idag under besparingskrav och i valet att skära kostnader i kärnverksamheten och i underhåll av lokalerna prioriteras fastighetsunderhållet ofta bort vilket på flera håll har lett till ett akut underhållsbehov. För att resa kapital till underhåll och investeringar väljer fler och fler offentliga fastighetsägare att sälja delar av sitt bestånd, säger Åsa Henninge.

Möjligheterna till finansiering är alltjämt den enskilt mest avgörande faktor för utvecklingen på svensk fastighetsmarknad och transaktionsvolymens storlek. Kreativiteten att resa kapital till investeringar i fastigheter är därmed hög med flera alternativ till klassisk bankbelåning.
- Det egna kapitalet söker sig till säkra placeringar varvid direktinvesteringar i fastigheter ses som ett attraktivt alternativ vilket gör att kapitalströmmen till fastighetssegmentet ändå fortsatt är relativt stor. Kreditmarknaden agerar tvärtemot i en skala från att lämna företagsutlåning i fastighetssegmentet, via höga krav på marginaler och kapitaltäckning till en försiktighet vid utlåning till fastighetssegmentet vilket gör att kapitalströmmen går åt andra hållet, säger Åsa Henninge.

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

I rapporten presenteras analyser av Sveriges 24 mest betydelsefulla orter på fastighetsmarknaden. En nyhet är att vi valt att komplettera vårt NAI Svefa Fastighetsindex som rankar de 24 orternas fastighetsmarknad med tolv kranskommuner till Stockholm.

- För dessa kommuner har vi tagit fram ett skuggindex på samma sätt som NAI Svefa Fastighetsindex för 24 orter. Det är spännande att se hur väl dessa kommuner klarar sig gentemot resterande orter. Fem av de tolv utvalda kranskommunerna skulle ha placerat sig på topp tio om de hade varit med i den ordinarie sammanställningen med Solna, Sundbyberg, Sollentuna och Nacka på placeringarna precis bakom Stockholm, säger Kristian Isberg, fastighetsanalytiker på NAI Svefa.

Relaterade artiklar

• Holmström ansvarig för ny satsning på NAI Svefa

Ämnen

Sverige samhällsfastigheter NAI Svefa Åsa Henninge Kristian Isberg

---