Debatt: "Dagens finansieringsmodeller kommer inte att lösa snabbt ökande krav på energieffektivisering"

När direktiv, regelverk och lagar som EPBD, fit for 55, ZEB, CSRD och taxonomin nu implementeras löpande är mer energisnålt byggande och energirenovering inte längre ett val att skjuta på obestämd framtid. Något branschen utan att riskera några allvarligare konsekvenser kunnat göra fram till nu.

Den som nu inte gör vad lagar och regelverk säger kommer snart att drabbas av väldigt kännbara konsekvenser. I lagstiftarnas ögon må du ha tid på dig fram till de olika hårda deadlines som ställts upp av EU under kommande år. Men en hel del talar för att marknaden kommer bli allt mer otålig innan dess.

Sorteringen mellan å ena sidan "skräp" och å andra sidan belånings- och investeringsbara fastigheter kommer att bli allt mer tydlig. Alldeles oavsett om ett företags fastighetsbestånd som helhet lever upp till vad lagens bokstav säger så kommer fastigheter med låg energiklassning gå från att som i dag kunna fungera som en ekonomisk ballast med trygga intäkter till att bli en väldigt tung black om foten. Om man inte är beredd att vidta de åtgärder som krävs för att få upp energiklassning på dessa fastigheter är de snart stranded assets.

Att finansiera den här typen av mycket kapitalintensiva investeringar för energieffektivisering med banklån kommer för många att bli utmanande. Lån med en snabbare amorteringstakt än pay-off-tid blir problematiska när man som nu står inför att göra mycket omfattande investeringar på kort tid. Höga kapitalkostnader och amorteringskrav som överstiger den besparing som energieffektiviseringarna genererar riskerar att leda till likviditetsproblem.

Ett annat alternativ är att göra investeringarna med eget kapital. Även det knepigt i många fall då kassakistan sällan är tillräckligt djup. Återstår gör då att låta en extern part, vars avkastningskrav understiger nivån på de kostnadsbesparingar de energieffektiviserande åtgärderna genererar, ta investeringarna. Med motkravet att dela med sig av en andel av den kostnadsbesparing som uppstår.

En sån lösning är för många företag sannolikt den mest attraktiva då den utan någon egen investering sänker både energiförbrukning och driftkostnader. Modellen kräver dock investerare med mycket kapital, rimliga avkastningskrav och lång investeringshorisont. Detta hittar vi hos det institutionella kapitalet i form av infrastruktur- och energifonder, pensionsfonder, försäkringsbolag och till viss del obligationsmarknaden.

En utmaning har hittills varit att det institutionella kapitalets plånbok bara varit öppen för mycket storskaliga investeringar i energieffektiviserande infrastruktur, så som sol- och vindkraftparker, fjärrvärme och vattenkraft. Lyckligtvis skapar ny lagstiftning med kraftigt ökade krav nu en väldigt mycket större potentiell investeringsvolym i form av en enorm mängd mindre projekt som nu måste genomföras i landets fastighetsbestånd.

Det här handlar inte minst om den typ av åtgärder som EU pekat ut som särskilt viktiga för energieffektiviseringen av fastigheter. Exempelvis LED-belysning, ventilation- och värmesystem, tilläggsisolering, solenergi, energilagring och värmeåtervinning.

Den sista pusselbiten för att detta ska fungera och som nu fallit på plats handlar om en ny typ av aktörer som samlar ihop dessa mindre projekt i större portföljer som passar fondernas investeringsprospekt.

Att institutionellt kapital nu finns att tillgå för den här typen av helt nödvändiga investeringar ger ett tids- och kostnadseffektivt sätt att möta nya krav och samtidigt göra en meningsfull insats för klimatet. Inte minst är det företagsekonomiskt gångbart då det helt avlägsnar behovet av egna investeringar samtidigt som det sänker driftkostnaderna från dag ett. Med de uppenbara fördelar det medför när det gäller att hålla nere skuldsättning, öka driftnetto och därmed säkra ett fastighetsvärde.

Frågan som infinner sig är om en tilltygad fastighetsbransch kommer att klara att hantera de omställningar man nu står inför utan tillgång till nya investeringsmodeller av den här typen. Ställda inför en lösning som både håller nere belåningsgraden och minskar driftkostnaderna ju mer omfattande energieffektiviseringar man genomför så är det hög tid för branschen att börja vädra morgonluft. För det är väldigt mycket som nu ska klaras av innan 2027, 2030, 2033 och 2035.

Jesper Lövkvist
Delägare och kommunikationsansvarig på Utopia Arkitekter och Rison Capital

Ämnen

Teknik Debatt Jesper Lövkvist Utopia Arkitekter Rison Capital

---