Klartecken för paketering av fastigheter

En fastighetsförvaltande koncern ansökte om förhandsbesked från Skatterättsnämnden om skattekonsekvenserna av försäljning av fastigheter paketerade i bolag.
Enligt ansökan säljer koncernen varje år fastigheter externt. I stället för att de bolag som äger fastigheterna själva säljer fastigheterna avsåg man enligt ansökan att göra på följande sätt:
1. Koncernen bildade år 2009 ett aktiebolag ("Bolaget").
2. Bolaget bildade under år 2010 fem dotterbolag.
3. När en fastighet inom koncernen ska säljas kommer fastigheten att överlåtas för underpris från det bolag som äger fastigheten till ett av dotterbolagen.
4. Bolaget säljer sedan aktierna i dotterbolaget externt till marknadspris.

Frågan var om aktierna i de sålda dotterbolagen är så kallade näringsbetingade andelar eller lagertillgångar. Vinst vid försäljning av näringsbetingade andelar är skattefri, medan vinst vid försäljning av lagertillgångar är skattepliktig.

Skatterättsnämnden fann att aktierna i dotterbolagen utgjorde lagertillgångar enligt de särskilda reglerna om så kallad byggmästarsmitta. Dessa regler medför i korthet att andelar i ett fastighetsförvaltande företag anses som lagertillgångar, om någon av företagets fastigheter skulle ha varit en lagertillgång i byggnadsrörelse eller handel med fastigheter för det fall att fastigheten hade ägts direkt av den som innehar andelen. Skatterättsnämnden fann att man i ett fall som detta skulle göra ett hypotetiskt test för bedömning av denna regel och fann då att verksamhetens art i det särskilt uppsatta ägarbolaget (Bolaget) innebar att fastigheterna skulle ha utgjort lager om de hade innehafts direkt. Alltså skulle andelarna i dotterbolagen utgöra lagertillgångar.

Högsta förvaltningsdomstolen har nu, i motsats till Skatterättsnämnden, funnit att andelarna inte ska anses som lagertillgångar enligt ovan nämnda regler och inte heller med anledning av vad som övrigt har anförts i målet.

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterar kort att Bolaget inte bedriver byggnadsrörelse eller direkt äger någon fastighet eller andel i fastighetsförvaltande handelsbolag. Man hänvisar också till två rättsfall (RÅ 2000 not. 24 och RÅ 2005 ref. 3) där andelar i fastighetsförvaltande företag, som ägs av dotterbolag till den som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, inte utgjorde lagertillgångar. Domstolen konstaterar att förhållandena i det nu aktuella fall och i de två nämnda rättsfallen är likartade. Bolagets aktier i de fem nybildade dotterbolagen ska därför, enligt domstolen, inte anses som lagertillgångar hos Bolaget. (Vinst vid försäljning av aktier i dotterbolagen blir därmed skattefri.)

- Högsta förvaltningsdomstolens dom medför att ett hypotetiskt test, som det som Skatterättsnämnden har gjort, inte är möjligt. Ägarföretagets egna verksamhet är avgörande för tillämpligheten av de särskilda reglerna om byggnadsrörelse och handel med fastigheter. Domstolen fann också att inte heller vad som i övrigt har anförts i målet innebar att aktierna i dotterbolagen skulle anses som lagertillgångar.
Förvaltningsrätten i Göteborg avgjorde, ungefär samtidigt som förhandsbeskedet lämnades av Skatterättsnämnden förra året, ett mål där omständigheterna i stort liknar detta fall (ofta benämnt "Wallenstamdomen" eller "Guldmyranfallet"). Förvaltningsrätten utgick från att bolaget inte bedrev handel med fastigheter, men fann där att andelarna skulle anses som lagertillgångar enligt de allmänna reglerna om lagertillgångar med anledning av att syftet med innehavet var att avyttra detsamma.
En slutsats som man kan dra från Högsta förvaltningsdomstolens skrivning är att i ett fall där omständigheterna är som de i denna dom så utgör aktierna i dotterbolagen inte lagertillgångar baserat på de allmänna lagerreglerna. Det återstår att se i vilken utsträckning Kammarrätten i Göteborg finner ledning i domen från Högsta förvaltningsdomstolen vid prövning av Guldmyranfallet, där omständigheterna skiljde sig något från de i domen från Högsta förvaltningsdomstolen, säger Peter Lindstrand på PwC.

Relaterade artiklar

• Wallenstam vann Guldmyranmålet

Ämnen

Juridik PwC Peter Lindstrand

---