Kicki Björklund: "Vi borde inte prata om utsatta – utan eftersatta – områden"

I mars 2023 gick Kicki Björklund, efter åtta år på positionen som vd för Bostadsbolaget i Göteborg, i pension och lämnade över till Pontus Werlinder. Ursprungligen är hon också från Göteborg och uppvuxen i Norra Biskopsgården, ett område som under längre perioder brottats med problem. Den före detta vd:n har dock, sedan 1976, bott i Stockholm.

Det var för studier som Kicki Björklund lämnade västkusten, en gång i tiden. Studier som lett till att hon numera är civilingenjör i lantmäteri, teknologie doktor disputerad i fastighetsekonomi .

– Stockholm är numera min hemmaplan, det är där jag har mina kompisar. Men jag bor på västkusten på somrarna i sommarhuset på Tjörn,

Som vd för Bostadsbolaget var – och är – Kicki Björklund engagerad i hur bostadsområden ska kunna utvecklas och göras tryggare. Något hon själv hänvisar till sitt intresse för långsiktiga frågor.

– Fastigheter är egentligen precis det: långsiktiga frågor. Det är tragiskt att den här kortsiktiga, kvartalsbundna rapport-ekonomin har tagit fäste i fastighetsbranschen, menar Kicki Björklund och fortsätter:

– Vi måste tänka långsiktigt i fastighetssektorn: I ett fastighetsbolag finns det inget annat än hyran att jobba med. Hyrorna behövs för drift och underhåll av fastigheterna. Numera används hyrorna till andra saker än enbart fastigheterna; man puttar in pengar i skolan, i arbetsmarknadsåtgärder och så vidare. Detta borde göras av kommunerna. Det viktigaste för att utveckla de "utsatta" områden är att sköta om husen och utemiljön, skulle jag vilja säga. Allt faller tillbaka på att vi skapar väl underhållna bostadsområden där människorna kan känna sig stolta i. Det finns ett stort signalvärde i detta att fastighetsägaren bryr sig.

När Bostadsbolaget köpte fastigheterna i Gropens gård och Bredfjäll i Hammarkullen från Carnegie 2016, så var det med intentionen att rusta upp dem. Kalkylerna utgick från detta och förutsättningen var att det skulle komma att kosta en hel del under en tio- årsperiod men bli långsiktigt lönsamt.

– Det var ett arbete som behövde göras. Men det arbetet, säger Kicki Björklund, har aldrig riktigt kommit i gång.

Varför gjorde det inte det?
– Ja, det har jag tänkt på jättemycket. Jag försökte driva på. Jag tror att det bland annat handlade om att Bostadsbolaget har många fastigheter och en hel del är gamla från femtio- och sextiotalet. Pengarna lades på dem först och man tänkte "vi kommer till miljonprogrammen sedan". Det finns en teknisk skuld som man inte har finansiering till.

En stor utmaning när det gäller många av miljonprogrammen är är att det finns för stor andel hyresrätter. Man skulle behöva få in mer ägande, mer blandad bebyggelse. Det skulle bidra till finansieringen av underhållet i området och samtidigt skulle man möta ett behov och önskan från de som vill äga sin bostad men vara kvar i sin hembygd.

– Ett bra bostadsområde är blandat och det är blandat på alla ledder; du har både gamla och nya lägenheter, det är både höga och låga hus, det finns eget ägande och hyresrätt och det finns dyra och billiga boenden.

Tuve anger Kicki Björklund som ett utmärkt exempel på ett förortsområde där allt detta finns Området är byggt med 1/3 allmännyttiga hyresrätter, 1/3 HSB bostadsrätter och 13 radhus och egnahem. Byggnationen var relativt gles vilket gjort att man har kunnat fortsätta utveckla området med både hyresrätter och bostadsrätter. Ett levande blandat område med ett levande centrum och renoverade skolor.

– Jag tror att om man fick mer blandat boende i Hammarkullen så skulle de som bodde där få ett eget intresse i att utveckla området och göra det mer attraktivt.

Vilken ände börjar man då i? Hur kan någon vilja äga något i ett område med problem?
– De som bor i Hammarkullen tycker om området. Fastighetsägaren måste börja med att ta hand om husen, så att man som boende kan vara stolt över dem, men också hela området. Det gör man genom att sköta om det och underhålla det. Men man ligger efter. För detta behövs kapital som till del kan erhållas genom att de boende som vill får möjlighet att äga sitt boende.

Bostadsrättsmodellen är inte den bästa modellen för detta. Här krävs nytänkande som skapar möjlighet och samtidigt säkerhet för de som vill äga. Detta kan åstadkommas genom delägarboende. En modell som gör att det långsiktiga allmännyttiga bostadsföretaget är kvar som grundägare och de som vill kan äga en del i fastigheten. På detta sätt kan vi få en trapphusintegration. I ett trapphus bor både hyresgäster och ägare sida vid sida. Snacka om valfrihet och blandning. Detta ger också möjlighet att hålla nere kostnaderna för de boende.

Vad gör det med attraktiviteten när man kallar ett område för "utsatt"?
– Att kalla ett område utsatt bidrar till stigmatiseringen. Ett utsatt område är inte attraktivt. Det finns också det vi kan kalla "Södertörneffekten" och "lyckoparadoxen". Det betyder att om vi fokuserar på att utveckla individerna i ett område med skolsatsningar och jobbsatsningar är det inte otroligt att de flyttar från området när de lyckats. De som flyttar in är de som inte kunde välja område. Med andra ord det som är lycka för individen leder till olycka för området. . Det är ju inte det man vill, det ska ju vara lika bra att bo i alla bostadsområden i staden. Född och uppvuxen i Norra Biskopsgården var det ändå inte det naturliga valet för mig när jag valde bostadsområde 2015 i samband med att jag började på Bostadsbolaget.

"Man byggde miljonprogrammen, sedan struntade man i dem"

Kicki Björklund anser att man kan bli ännu bättre på hyresgästdialoger, att titta på vad det är hyresgästerna verkligen vill ha och behöver. Det här är man fortfarande inte i gång med ordentligt i Hammarkullen.

– Vi borde inte prata och fokusera så mycket på utsatta områden, utan mer fokusera på att områdena är eftersatta. Alla dessa områden, varav Hammarkullen är ett, är områden som byggdes inom miljonprogrammet. Sedan stängde vi dörren och struntade i dem. Man har inte satt av tillräckligt med resurser för hur man ska ta hand om dem. Man måste bli bättre på underhållså att man på lång sikt får tillfredställande avkastning. Men för varje område finns det olika lösningar.

Ett stort problem på Bredfjällsgatan i Hammarkullen är, enligt Kicki Björklund, de lägenhetsrenoveringar som gjorts i enskilda lägenheter, med syfte att få upp hyran. Detta var varken bra för de boende eller för husen. Man måste, menar Björklund, börja med grunden alla ledningar, vatten, el och våtrummen innan man graderar upp lägenheterna.

– Sedan, när man tagit hand om husets hjärta och grund, då kan man, när någon flyttar ut, gradera upp lägenheter – om man tycker att man har för många billiga lägenheter och vill ha lite fler dyra.

– Nu är det kris på byggmarknaden. Inte den första under min yrkesverksamma tid. Jag har alltid önskat att varje kris ska leda till att man börjar tänka mer långsiktigt och mer fokusera på det redan byggda. Men hittills, under mina fyrtio år i fastighetsbranschen, så har det i varje fall inte blivit så. Bostadsfastigheter är både en viktig del i alla människors liv och en stor investeringsbransch. Och det går liksom inte riktigt ihop.

Ämnen

Bygg/Arkitektur Kicki Björklund Bostadsbolaget Bostadsbolaget Göteborg Hammarkullen Tuve Kville

---