Cushman & Wakefield: Covid-19 intensifierar och pausar trender på fastighetsmarknaden

Under de senaste veckorna har Covid-19 försatt Europa mitt i stormens öga. Utöver den tragiska medicinska på individer och familjer har virusets påverkan rört om ordentligt på världens börser och har i Sverige haft starkt negativ inverkan - också på fastighetsaktier. Då siffrorna i fastighetsbranschen rapporteras på kvartalsbasis, är det än så länge svårt att med säkerhet se effekterna på fastighetsmarknader runtom i världen, där mycket också beror på utvecklingen under inledningen av det andra kvartalet. Bra att veta är dock att fastighetsbranschen går in i denna kris med historiskt låga vakanser. Att stater världen över är snabba med ekonomiska stimulanser, vilka gynnar arbetstagare och företag och därmed hyresgästernas långsiktiga betalningsförmåga på olika sätt, visar på initiativ som skett betydligt snabbare än vid tidigare kriser. Hyresmarknaden laggar också efter ekonomin till sin natur i och med olika kontraktslängder och typer av kontrakt. Vidare krävs också försiktighet i analyser då fastigheter historiskt under första kvartalet varje år ofta visar på en svagare utveckling, menar Cushman & Wakefield.
Cushman & Wakefield ser dock redan nu, efter att aktörer har sett över sin egen förvaltning och säkerställt trygghet för både anställda och hyresgäster, att det finns tendenser att flera trender både kan komma att intensifieras eller avstanna till följd av de ökade smittspridningsåtgärder som införts och den allmänna oro som följer. Att vara kreativ och ta lärdom av hur utvecklingen ser ut på andra fastighetsmarknader världen över är en förutsättning för att kunna jobba proaktivt med de effekter som potentiellt påverkar alla aktörer på fastighetsmarknaden; fastighetsägare, hyresgäster, utvecklare och investerare.

Karl Persson, vd på Cushman & Wakefield i Sverige:
– Vi som rådgivare gör konsekvensanalyser för våra kunder, både investerare och hyresgäster, för att de under rådande omständigheter ska kunna säkra sin affär i bästa möjliga mån och utveckla den Med vårt globala nätverk får vi en bra överblick av vad som händer i andra delar av världen och kan därmed underbygga vår rådgivning för att understödja på rätt sätt."

I Sverige ser vi redan nu att investerare på kort till medellång sikt vill ha en riskpremie för fastighetsexponering mot besöksnäringen, viss typ av handel och coworking. Denna rabatt kommer till följd av att hotell- och handelsfastigheter indirekt blivit lidande då både affärs- och turistresor bromsas upp och köpmönster förändrats. Avseende handel så sker detta i ett läge då stora omvälvande förändringar inom branschen var igång redan innan med e-handelns fortsatta expansion, denna utveckling intensifieras nu. För de aktörer som kommit igång med en fungerande omnikanallösning, dvs både fysisk och digital butik med smidig koppling däremellan, har i detta läge flera ben att stå på med onlinehandel genom click-and-collect eller hemleveranser direkt från de fysiska butikerna. Detta har på flera håll varit en förutsättning för att hyresgäster skall kunna bibehålla intäkter även då de fysiska besöken från konsumenter minskat. Vi ser tydligt också att onlinehandeln har ökat i de delar av världen som haft långvariga smittspridningsrestriktioner. Vidare har också användandet av videolösningar med kommunikation direkt mellan kund och butiksbiträde ökat markant i Kina där kunder fortfarande vill ha en personlig service. Det kan också konstateras att köp av livsmedel och apoteksartiklar i Sverige påverkats starkt positivt under de senaste veckorna och med ett ökat positivt tryck på tillhörande logistikkanaler och därtill kopplade logistikfastigheter och aktörer bedöms få en positiv utveckling i sviterna av virusutbrottet.

Inom handeln globalt hade många aktörer i förväg sett till att ha ordentliga lager inför det kinesiska nyåret, dvs före själva utbrottet. Vårens och sommarens kollektioner var i flera fall redan skickade, dock finns risk att leveranser av JiT-varor (just-in-time) påverkas. Varumärken med en stor lokal närvaro i Kina känner igen de insatser som tagits till där med temporära stängningar och förkortade öppettider. Asien står idag för 34 % av den globala konsumtionen av lyxvaror och Kina för hälften av det. En metod som utvecklats av snabbmatskedjor i andra delar av världen, där restriktionerna varit mer långvariga, är att tillämpa kontaktfri leverans av mat.

Industrin i sin tur påverkas av ökade kostnader och längre ledtider för produktion, kopplat till bland annat införande av karantän vid leveranser eller direkta avbrott i leveranser av komponenter. Olika typer av transitlager tros därför också påverkas negativt i ett kortare perspektiv. Svensk produktion och ekonomi påverkas också starkt av andra länder i Europa, främst Tyskland som är Sveriges största exportmarknad och Italien och Frankrike som försörjer bilindustrin. Här har idag bland annat har reservdels- och biltillverkare svårt att hitta alternativa leverantörer. Detta till trots ser förutsättningarna för logistik fortsatt bra ut. Drivkraften bakom är en strukturellt ökande e-handel med effektiviseringar i leverantörsled för att minska kostnaderna och möjliggöra snabbare leveranser. I ett längre perspektiv kan både industrin och logistiken komma att robotiseras i än högre utsträckning än idag och i takt med den tekniska utvecklingen kan också lokal produktion vara behjälplig av att komponenter exempelvis 3D-printas i olika delar av världen istället för att idag transporteras långa sträckor.

Hotellnäringen har fått ett hårt slag då både affärsresandet och turismen minskat markant. Nu när också social distansering får genomslag intensifieras denna minskade beläggning ytterligare. I ett kortare perspektiv påverkas besöksnäringen väldigt hårt. Frågan är hur beteendemönster kan komma att förändras i ett längre perspektiv; kommer användningen av videomöten göra att affärsresor minskar? Kommer långdragna smittskyddsrestriktioner att förhindra semestrar utanför det egna landet? Kommer beteendemönster ändras så att invånarna föredrar olika former av staycations framöver kan detta gynna den egna besöksnäringen även i det fall konferenser och affärsresor minskar. Den långsiktiga påverkan är i nuläget svår att förutspå och därmed förknippad med en ökad osäkerhet som också slår kraftigt mot detta segment.

Kontorshyresgäster har i Sverige kommit att agera försiktigare med pausande av projekt och förlängda ledtider i kontraktsskrivningar. Denna utveckling kan komma att kvarstå tills dess att underliggande efterfrågan på bolagens produkter och tjänster visar sig stabil. I ett kortare perspektiv stresstestas coworking- och korttidskontrakt då fler uppmanas att jobba hemifrån. Viktigt i ett längre perspektiv för att kunna vara en konkurrenskraftig hyresvärd är att facilitera och säkerställa högkvalitativa digitala lösningar för flexibelt kontorsarbete också då hyresgästerna kommer tillbaka. Nu blir det också tydligt hur viktigt det är med social kontakt och att kontoret också fyller ett viktigt syfte utifrån våra behov som sociala varelser. Utifrån detta är det viktigt i fastighetsutveckling framöver att tänka på att tillgodose en god service då hyresgäster kan komma att reducera den yta det finns behov av efter att viss del av verksamheten kan skötas på distans.

Avseende projektutveckling så kan det vara värt att nämna att i de länder som har betydligt kraftigare smittspridningsrestriktioner än vad Sverige har, så har byggproduktionen varit igång under hela perioden.

Annika Edström, Head of What´s Next på Cushman & Wakefield i Sverige:
– Många verksamheter har under de senaste veckorna tryckt på pausknappen, men när väl personalstyrkan är digitalt tillgänglig och lösningar för kontakter med kunder och leverantörer av tjänster och varor är etablerad ser vi stora möjligheter för att många delar av näringslivet kan komma att bli både extra kreativa och innovationsdrivna i denna pressade miljö.

Sammanfattningsvis påskyndas digitaliseringen påtagligt inom både handel och kontor just nu, samma sak kan mycket väl hända med en ökad robotisering inom industri- och logistiksektorn. Stryps efterfrågan på varor och tjänster kan det bli väldigt svårt eller ta tid att få igång dessa kedjor igen i det fall att leverantörer inte längre finns tillgängliga. Det är därför viktigt för alla bolag i nuläget att göra en konsekvensanalys av vad det innebär att inte betala sina leverantörer i ett längre perspektiv.

Anders Elvinsson, Head of Valuation & Advisory på Cushman & Wakefield i Sverige:
– Fastighetsbolagen på den svenska marknaden har överlag starka balansräkningar och fastigheter som i närtid kommer generera stabila kassaflöden. Även om branschen i stort är enig om att det skett en justering nedåt av fastighetsvärdena för i princip samtliga segment kommer vi troligen inte få se några faktiska affärer under den närmaste tiden som stödjer denna nya prisnivå då det i dagsläget, med något enstaka undantag, inte finns aktörer som måste sälja. För oss som arbetar med värdering av fastigheter blir det därför av ännu större vikt att ha örat mot rälsen och kontinuerligt tala med investerare och kreditgivare i syfte att bilda oss en uppfattning om betalningsviljan för olika objektstyper när relevant ortsprismaterial är en bristvara.

Ämnen

Sverige Cushman & Wakefield Anders Elvinsson Karl Persson Annika Edström

---