Catellas senaste logistikrapport: "Första effekten av nya trenden kan mätas"

Mer än någonsin har den globala utvecklingen en betydande inverkan på transport-, transport- och logistikmarknaderna. På ytan återspeglas den spända geopolitiska och ekonomiska miljön, såsom kriget i Ukraina, Houthi-attacker i Adenbukten, volatilitet i inflationstakten, ränteomvandling och stigande frakträntor i globala leveranskedjor och därför också i europeiska transaktionsmarknader. Enligt data från Real Capital Analytics (RCA) var transaktionsvolymen på den europeiska marknaden för den industriella tillgångsklassen 2023 cirka 46 procent under föregående års nivå skriver Catella i rapporten.

"I den här miljön kände även tillgångsklassen logistik, som har varit bortskämd med framgångar de senaste åren, effekterna av prishöjningen förra året. I ett nötskal betyder det att direktavkastningen har stigit igen, liksom majoriteten av hyrorna. Passar det ihop? Definitivt ja, särskilt som investerares och hyresgästers efterfrågan på (nybyggda) utrymmen med höga energikrav på föredragna platser i Europa är fortfarande mycket hög. De första effekterna av "nearshoring" eller "relocation" i Europa kan också mätas."

Det har skett förändringar i avkastning och hyror under de senaste tolv månaderna konstaterar rapporten.
"De bästa hyrorna i Europa är för närvarande i genomsnitt cirka 78 kronor per kvadratmeter och varierar från 44 kronor i Porto till 310 kronor i London (Heathrow).

Sedan Catellas senaste marknadsöversikt i mars 2023 har topphyror för logistikfastigheter ökat med i genomsnitt cirka 21 procent över alla 115 undersökta marknader. Vad gäller Sverige ligger genomsnittshyrorna högst i Stockholms- och Göteborgsregionen på 69 kronor per kvadratmeter, Malmöregionen på 65 kronor, Norrköping och Jönköping på 57 kronor samt Ljungbyregionen på 49 kronor per kvadratmeter.

Hyresökningen var särskilt betydande i Venlo (+73 procent), Edinburgh och Glasgow (omkring 64 procent vardera), Rotterdam (+69 procent) och Venray (+60 procent).

"På grund av den nya riskbedömningen på de europeiska kommersiella fastighetsmarknaderna har de senaste årens avkastningskomprimering kommit till ett slut. Den europeiska prime yielden är för närvarande i genomsnitt 5,52 procent, vilket är 66 punkter högre än i Q1 2023-analysen."

De i genomsnittliga yeilderna i Sverige ligger Stockholmsregionen lägst på 5,25 tillsammans med Göteborg följt av Malmö på 5,95, Norrköping och Jönköping på 5,75 och Ljungby på 6,25.

I de tyska topplägena har en låg avkastningsnivå i en internationell jämförelse (4,30 procent - 4,60 procent). De lägsta avkastningarna finns i Schweiz (Zürich: 3,75 procent och Genève: 3,6 procent). Ingen plats i Europa föll under 3,5 procent.

"Den fortsatt starka efterfrågan på logistikfastigheter avspeglas i transaktionsvolymerna för 2023. Till exempel uppgick transaktionsvolymen i Tyskland till cirka 65 miljarder kronor förra året. I Storbritannien uppgick volymen till cirka 121 miljarder kronor."

Totalt sett registrerades en investeringsvolym på nästan 318 miljarder kronor på de undersökta marknaderna 2023.

Den europeiska logistikmarknaden är fortfarande i ett sunt skick. Å ena sidan kommer marknaden för logistikfastigheter att visa tydliga push-faktorer för fokus på de traditionella europeiska logistikklustren under de kommande månaderna med reshoring, nearshoring och effekterna av krigen i Ukraina och Adenbukten.
"Vi antar därför att den europeiska industrins nuvarande strategiska beslut kommer att ha en positiv inverkan på logistikfastighetsmarknaderna. En betydande ökning av lagren hos europeiska industri- och tillverkningsföretag visar tydlig potential för framtida efterfrågan på logistikyta. Vi förväntar oss därför att en sådan utveckling kommer att leda till ytterligare höjningar av hyrorna på motsvarande hyresmarknader för logistikytor i framtiden. Vi ser också ett växande investerarintresse för östeuropeiska marknader/fastigheter."

Ämnen

Ekonomi/Finansiering Catella Logistik Thomas Beyerle

---